面白そうな戸建てが出てきたので、物件情報が公開された日の夜に資料請求をして、次の日の朝9時に不動産業者で内見のアポを入れました。
・埼玉県中部（といっても、かなり郊外の郡部）
・最寄り駅から５キロくらい。（バスは走っているが一日数本程度） ＊マイカー必須
・小学校・中学校は徒歩圏にあり。
・市街化調整区域（ただし再建築は可）
・平成築で建物面積が約90㎡
・約300万円
・駐車場1台（軽なら2台いけそう）
・想定家賃60,000円～65,000円
不動産業者さんと最寄り駅で待ち合わせして現地へ向かう車内で情報収集をしたところ、本日は私を入れて内見者は5名いるそうで(笑)、
まだ居住中の売主さんは、一日家に居てもらうことになっているとのことです。
現地に到着すると、既に私の前の内見者が室内を「物色」しております。
少し待った後に、私の順番となり、室内に入れてもらい、奥さんとお子さんがくつろいでいる中、室内全般を見せてもらいました。
・直近室内リフォームをしており、想定以上にキレイ。
・日当たり良好！
・システムキッチン！
・トイレ・バス・洗面台も交換不要。
・電気は40A
・表層リフォームのみでイケる？
と、ここまではテンションMAXで、「どの株を売って現金を確保しようか？？」などと考え始めておりました(笑)
ただし、最大にして唯一の欠点が「傾きアリ」なことです・・・
事前に聞いてはいたのですが、傾きに疎い私でも、建物の一部が明らかに傾いていると分かります。
売主さん曰く、数年前に購入した時から傾いていたとのことで、ここ1、2年で急に傾き始めたのではないので、その点はプラス材料なのですが、
この物件は3メートル程度の擁壁がある物件で、傾いている方向が擁壁なのです。
また、擁壁をよく見ると2段擁壁である上、一部「パカッ」と割れております・・・
良い点と悪い点がはっきりし過ぎていて、
「傾きは直さずに、三半規管が強い入居者に相場より少し安い家賃で入居が決まれば、他のリフォーム箇所は少ないので、高利回り確定！」
「傾きにより入居者が決まらず、結局多額の修繕費用を掛けて直すも、立地はイマイチであり結局決まらず。ついには擁壁が崩れて莫大な金額の補修費用が発生・・・」
と、どちらになるか、完全にバクチの世界です。
指値は不可のようで、その場で約300万円の満額現金買付けをいれれば、購入が決定しますが、イマイチ踏ん切りが付きません・・・
ただし遅くとも数時間以内には買付を入れないと、他の投資家にさらわれることは必至です。
超考えた結果、、、
見送りました。
おそらく戸建て投資初期の頃であれば、勢いで購入していたと思いますが、
・ボラティリティが大きすぎる
・最寄り駅から歩ける距離ではない（購入後、現地に行くのがしんどい）
・今は金融商品に投資する方が手堅い
ということが主な見送り理由ですが、一番は、
擁壁や傾きに起因する「物件保有リスク」が伴うことです。
私も少しは思慮深くなりました(笑)
現金で購入出来る余裕が出来ると、財布のひもが緩くなるのが私の未熟な所でもありますが、今回は断腸の思いで不動産業者さんへ指値も入れずに購入を見送る旨を伝えました。
数年後、現地を見に行って「答え合わせ」をしてみたいと思う物件でした。
