昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区（土気駅）戸建ての入居者が「やっと」決定しました。
この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった箇所を張り替えた以外は、ほぼ表層リフォームで済みました。
ただし、私の依頼の仕方がまずかったのか、先方の担当者のミスなのか、リビングのクロスの張替えが漏れており、後日追加工事をお願いすることになったこともあり、着工～募集開始までに４か月以上掛かってしまいました・・・
さらに募集開始後は、反響はそこそこあるのですが、
・敷地内に駐車場が無い
・ケチって水回りを交換しなかったことから、特にキッチンが古いと奥様受けが悪い
という2つの理由で、さらに募集開始～入居決定までに4か月掛かってしまいました。
今回の反省点は、
・工事の依頼項目について、担当者ときちんとコミュニケーションが取れていなかった
・完工連絡を受けた後にすぐに現地へ確認に行くことを怠り、管理会社が募集写真を撮りに行った際にクロスの張替え漏れが発覚するといった私の怠慢
・キッチンのノブの交換や側面の一部手直しをしたのですが、そんな事をする位なら潔くキッチン交換をすべきであった
・駅徒歩圏であり、駐車場無しは大きなネックにはならないと高を括っていたが、それが想定以上のデメリットであった
の4点です。
また近隣の募集中の戸建てが増加し、明らかに私の物件よりもハイスペックながら家賃が安いという物件も登場し、家賃引き下げ、敷金・礼金ゼロゼロに加えてフリーレント1か月付きとするなど、募集条件も甘くしてしまいました。
そんな状況下、生活保護家族からの入居申し込みが入ったのですが、
・近隣で別途駐車場を借りるので、その分、家賃を下げて欲しい
・猫3匹飼育
という悩ましい条件です。
なかなか決まらないと、条件を緩和してでも早く決めてしまいたいのが大家の性（さが）です(笑)
生活保護であれば入居費用は役所が負担するだとうと判断し、敷金2カ月・礼金1か月を条件に応諾することにしました。
この4か月に間に、部屋を閉め切っていたことが原因で表替えをした畳にびっしりとカビが生えてしまったり、クルマを出動させて庭の草刈りに行ったりと、地味に苦労しました。
上記の「反省点」に加えて、「教訓」となったことは、
「春から夏に掛けての戸建ての募集は、家賃を下げてでもすぐに入居者を決めるべき！」ということです。
横浜市戸塚区の戸建ては売却が決定し、決済待ちの鎌ヶ谷市（初富）の戸建て以外は、やっと全て満室になりました！
この物件も当初想定よりだいぶ利回りは下がってしまいましたが、なんとか16％程度に仕上がりました。
土地値以下・公道角地・新耐震・擁壁無しの物件ですので、私のレベル感では十分合格です。
あとは入居後のクレームや、退去時の猫飼育状況に問題が無いことを祈ります・・・
