前回の「イールドギャップ10％アパート」記事に続いて、今回は「戸建て編」です。
築古戸建て 500万円（もしくは400万円＋リフォーム費用100万円）
築35年 利回り約14％（家賃6万円）
金利 日本政策金融公庫で2％ 10年払い
土地値 400万円
路線価7万円
駅徒歩15分
3DKの70㎡
比較的土地値は高めですが、首都圏郊外で探せば時々出てくる典型的な築古戸建てです。（私が狙っているゾーンです）
＜前提＞
500万円・フルローンを組んで、不動産取得税を含めた購入時の諸費用＋売却時の仲介手数料で合計10％（50万円）を手出しするとします。
購入して半年後にリフォームと客付けが完了し、そのまま4年半住んでもらい、5年経過のタイミングで売却すると仮定します。
ローン返済が約46,000円、その他運営費と半年の空室期間もあるので、5年間トータルでのキャッシュフローは0円とします。
土地値に近い物件であれば、5年後も市況の影響を受けることもなく、買値と同じ500万円程度で売却出来る可能性はかなり高いです。
公庫は元金均等返済のため、5年後の残債は250万円となっております。
購入時の土地・建物比率にもよりますが、譲渡税が20％程度かかったとしても、購入時・売却時の費用の50万円を差し引いたとしても、固く見て150万円程度の最終利益（手残り）が見込めます。
買値から20％ダウンの400万円で売却しても、一応プラスフィニッシュです！
前回の記事のシミュレーションでは、3,000万円のアパートが5年後に奇跡的に買値と同じ3,000万円で売却出来たとしても、最終利益は500万円でした。
単純に投資規模をアパートと同じ3000万円とすると500万円の戸建て×6戸ですので、最終利益は150万円×6戸＝900万円となります！
公庫は無担保融資ですので、抵当権設定費用・抹消費用が掛からず、事務手数料や早期完済の違約金もありませんので、実際はもう少し戸建ての方が収益率は高いと思います。
さらに無担保であることを生かして、他物件購入時の共担にも使えます。
ただし戸建ては単価が安い分購入する手間がかかること、期間中のキャッシュフローを再投資出来ないこと、公庫は原則年に1回程度しか融資を受けられないというデメリットもあります。
私の場合、太陽光分のキャッシュフローが多少はありますので、戸建てはキャッシュフローがほとんど出なくても資金は回るので「いかに早く返済をして、純資産を増やすか？」を重視しております。
今の融資状況ですと、アパートを購入するにはある程度の頭金が必要ですので、一気に数億円規模まで投資規模を増やすことは現実的には無理です・・・
また私の場合、アパート価格の10％＋諸費用の現金を投入したら、次のアパートの頭金を貯めるのに2年くらい掛かってしまいます(笑)
手元資金や市況を見ながら、どちらを購入するのを柔軟に検討していきたいですね！
