昨年6月に購入した川口市の戸建ての賃貸がやっと決まりました。（入居は9月～です）
この物件は「土地」で売られていた物件で、周辺の同様の土地（駅距離・面積・接道が微妙なところまで）と比較して、かなり安く出ており、もろもろリフォーム費用を掛けて完成した状態が土地実勢価格に近い物件です。
ただし、過去最高ランクに苦労した物件で、リフォーム費用も当初より大幅に掛かってしまった以外にも、募集開始が物件決済後の10カ月後、更に入居決定までさらに3カ月強かかり、ちょっとゲッソリです・・
初の旧耐震物件で20年空き家となっており、汲み取り式でもあったことからリフォーム費用200万円を余裕で超えることは想定していたのですが、最終的に以下の費用が掛かってしまいました。
・電気工事（分電盤の新設から。40Aにて東電の申請など全て含む） 26万円
・メインのリフォーム 230万円
・トイレ工事(汲み取り→水洗、便器交換等） 75万円
・エアコン2台取り付け（これから） 15万円くらい？
その他、自分でキッチン回りのシートを貼ったりしたので、購入価格の420万円をあわせると、さっくり770万円です。
家賃は75,000円ですので、利回りは11.7％くらいです。
土地値はあるとはいえ、築年数は45年超え、リフォーム業者の決定までに時間を要したり、現地へ何度も訪問した私の労力（人件費）も考慮すると、戸建て投資としては今迄で一番の失敗かもしれません(笑)
5～10年程度回して現在の土地相場で売却出来れば大きくプラスになりますが、入居後も設備のトラブル・クレームなどによる追加投資が相応に掛かることは十分想定され、今迄の物件で一番ボラティリティが高い（？）投資なのは間違いありません。
千葉郊外の路線価無し～40,000円くらいのエリアで築30年・500万円・利回り15％程度の物件の方が、将来の土地値を気にする必要もなく、入居が付いてさえすれば勝ち負けがある程度読めるので、精神衛生上良いです。
この後も、築50年超えの戸建ても横浜市戸塚区で購入し現在リフォーム中ですが、旧耐震の「超・築古戸建て」は、しばらくお休みしたいと思います。
と言いながら土地値以下の激安物件が出たら見に行ってしまうと思いますが・・・
特に私は、DIYをする方ではないので「労働力を投入した結果リフォームコストを抑えて、超高利回りを実現！」することは難しいタイプであることにやっと気付きました(笑)
自宅から物件まで1時間以内で行ける場所に500万円程度の物件が出ることはあまりなく、必然的に電車で1.5～2時間くらいの首都圏全域が対象となってしまい、入居決定まで何度も足を運ぶのが苦痛になってきました。
初めて見に行く物件であれば全く苦になりませんが・・・
戸建投資大家さんの中にも、自分でDIYをしまくる人もいれば、平成築の物件を中心に安いリフォーム業者へ工事全般を依頼する人もいますが、決まった正解はなく自分にあったやり方で投資するのがストレスも貯まらず、楽しく長続きすると思います。
戸建（公庫）は融資期間が短いこともあり、ある程度利回りを確保しないとキャッシュフローがほどんど出なくなってしまいますので、当初の目線である「土地値・新耐震・15％」を改めて目標として、物件を探していきたいと思います。
