ここ数年は、今後の人口推移も加味して「不動産投資は都心部で行うべきだ」という風潮が強いですが、実際はどうでしょうか？
アパート投資を前提に考えてみたいと思います。
・東京23区内のやや外れ 築20年 利回り7％
・物件から山の手線の駅まで1時間の郊外 築20年 利回り12％
こんな物件が、ネット上には溢れかえっております(笑)
場所にもよりますが、23区内の物件の方が2・3割高く家賃を取れ、入居率も高いので、経費率は低いですが収益性も低いです。
郊外のアパートは、収益性は高いですが、空室率が高く家賃が低い分、修繕などの経費率は割高となります。
ただし、上記を差し引いたとしても、郊外アパートの方が最終手残りが多くなるのが一般的です。
それなのに、ここ数年は都心部で不動産投資をすることが「固い」「儲かる」とされていたのは何故でしょうか？
都心部はアベノミクス以降の金融緩和で、外国人投資家が物件を買い漁り、2015年の相続税法改正による節税目的のタワマン投資、タワマンでなくても評価額が低いワンルーム投資、アパート建築が大流行りで、実力以上に物件の価格は高騰していたように思えます。
個人的な意見です。確かに利便性は申し分ないですが・・・
郊外といっても、路線価が付かないようなエリアであればリスクが高い投資にはなりますが、路線価10万円前後で、山手線駅まで1時間程度のエリアであれば、頑張れば満室稼働も可能で、高い利回りを得ることも出来そうです。
また、23区外であれば、外国人マネーや相続税対策マネーの流入はほとんどありません。
要は、実力通りの価格や利回りと言えます。
コロナショック→消費停滞→株価も低下→企業の決算悪化→倒産増加→金融機関は貸倒れ増加→社債を保有している企業（特に金融機関）は損失計上 という流れになりつつあり、企業は資金繰りのために不動産の売却（投げ売り）を始めます。
一部の個人投資家も、株やFXで資金を溶かしてしまい、資金確保のために不動産売却に走ります。
外国人筋も、機関投資家・個人投資家ともに資金を引き揚げ始めます。
あまり円高に振れていないので、思ったほど利確する外国人筋の動きは活発ではないかもしれませんが、それでも都内の不動産マーケットは大きく動くと思います。
当然、郊外のアパートも、特に特定の企業や工場頼みのエリアであれば空室率があがり、株で損したサラリーマン投資家が止む無く資金確保のために物件を売却する動きも活発になると思います。
まぁ、エリアを問わず物件価格が下がり、ここ5年以内の高騰相場で購入していた人は特に、残債＞物件価格（実勢価格）となり、容易に売れず、残債が減るのをひたすら待つという長期戦に突入します。
その場合、郊外の12％物件であれば多少稼働率が低下してもキャッシュは回ると思いますが、都内7％であれば、そもそもキャッシュフロー狙いではなく、土地値など資産価値アップによる「キャピタルゲイン」狙いの要素も強いことから思惑が外れてしまいます。
購入時より価格相場が下落し（売却利回りが増加し）、キャッシュフローが薄いと、「インカムゲイン」も「キャピタルゲイン」も取れません。
東京23区内は、ニューヨーク・ロンドン・香港・台湾等と比較すると不動産価格が割安（利回りが高い）なので、東京オリンピック後や景気後退があってもさほど下がらないと言われております。
ただしコロナショックで、世界中の株価と高過ぎた不動産価格が下がれば、東京都内もそれなりに下がると思います。
例外は、全く売り急がないデベロッパーの新築マンションの価格くらいでしょうか。
土地取得費と建築費が高騰している中で建てられたので安売りすると赤字になってしまいますからね。
日経平均が10,000円くらいまで下落しない限り、供給を絞っていることもあり意地でも値引きしないでしょうね(笑)
今年こそ勝負に出てアパートを購入しようと思っておりましたが、あと半年もすれば投げ売り物件が増えてきそうですので、物件検索は継続させつつも、「迷ったら買わない」スタンスで行こうと思います。
