いよいよ戸建てが買えなくなってきました(笑)
最近、「まずまず以上」の戸建てが減少し、大幅指値前提で「まぁ良いか」程度の戸建てでも資料請求や現地訪問をしておりますが、売主が投資家の物件が増えてきましたような気がします。
特にオーナーチェンジ物件は高値でも売れるようで、これだけ買えないと築年数や立地がイマイチでも買いそうになってしまいます。
市街化調整区域・駅から徒歩圏外・エグイ擁壁あり・壮絶ボロボロといった激安戸建ては上手くDIYで直して、安めの家賃で入居させて15％くらいのオーナーチェンジで売却出来ればそこそこ儲かるのでしょうが、私はそういった物件は絶対に購入したくありません。
すぐに建物に不具合が発生し、入居者からのクレームにつながる可能性が高く、浄化槽や井戸水で合ったりするケースも多く、総じて経費率が高くなりやすいためです。
つい先日も、浄化槽が壊れたと管理会社から連絡があり、後日修理見積が来たのですが、想定以上に金額にドン引きしてしまいました・・・
という訳で、そこそこ以上の物件がなかなか買えないと、
・購入目線を甘くするか、
・エリアを変更（拡大）するか、
・狙っているエリアの不動産屋をローラーして営業を掛けるなど、積極的に労働力を投下するか、
・物件サイトの情報を、今迄以上にマメにチェックするか、
・物件価格帯を変えるか（500万円以下の首都圏郊外ではなく、1000万円前後のもう少し都内よりの物件など）
・物件種別自体を変えるか（戸建てからアパート、もしくは全く違う投資商品）
など、何かしらの戦略変更が求められてきます。
そうなると思いつくのは、戸建てからアパートへのシフトです。
最近はオリックス銀行が、アパートローンに積極的になってきたようで、十分検討は可能です。
小振りなアパートであれば、頭金10～20％と諸費用で戸建て1戸分程度ですので、私でも現金で準備が出来ます(笑)
ただし、、、アパートも物件リサーチは継続しておりますが、戸建て以上に高いです(笑)
以前に、以下の記事でアパートと戸建てを比較しておりますが、購入費に対する積算割合が同じと仮定した場合、アパートの利回りは「戸建て＋1％」程度が妥当なラインと感じます。
戸建ては客付けが強い、共用部分や敷地内の管理がない、入居期間が長いといった特徴があることに加えて、現金や公庫融資であれば抵当権設定費用はかからず、金利も一般的なアパートローンよりも低く済むためです。
ただしアパートには、物件購入（契約や決済）の手間が一度切りで大きく規模拡大出来ることや、金融機関によっては30年ローンを引けたりなど戸建てにはない魅力があります。
戸建て投資はここ数年にメジャーになったことから相場が形成されて、価格も上昇傾向ですが、景気や融資に左右されにくいことから、将来大きく暴落するイメージがありませんが、アパートは金融機関の融資引き締めなどによって、価格は大きく上下します。
現在はサラリーマンへのアパートローンは引き締められておりますが、金融緩和やコロナ融資・給付金などによるカネ余りと、副業解禁の追い風によるサラリーマンを中心とした投資家の買い意欲が旺盛であり、相場は高止まりしております。
この状態のまま、金融機関の融資が緩んだら、平成初期のバブルに匹敵するくらい価格は上昇するかもしれません。
物件の供給が落ち着き、外国人労働者の回復などにより賃貸需要が増加すれば収益性は維持されると思いますが、「需要＜供給」により、家賃を上げることが出来ないのなら、より高値で購入してくれるプレイヤーは限られてくるため、売買に掛かる手数料や不動産取得税なども加味すると、よほど高値売却に成功しない限り、トータルでは負けると思います。
金融機関の融資次第でさらに価格相場は上昇するのか、それとも需給バランス面から適正な価格へ引き下げられるのかは、誰にも予測は出来ず、既に高値圏にあるアパートを購入するのは、余程の掘出し物でない限り、不動産投資ではなく「不動産投機」です。
また、万が一金利が上昇したら、返済負担が大きくなるだけではなく、物件価格は確実に下落します。
ここまで慎重になり過ぎると何も出来ないもでは？という批判もあると思いますが、今は大きくリスクを取って勝負に出る局面ではないような気がしてきました。
