埼玉県羽生市に、土地が広い新耐震の戸建てが出たので、見に行ってきました。
・価格 約400万円
・築37年
・土地330㎡ 建物100㎡
・敷地内に、作業場（離れ）あり
・駐車スペース5～6台あり
・南羽生駅 徒歩20分
公道へ20メートルほど接面しており、擁壁もなく、悪くないです。
駅から現地まで歩いていく途中に、新築戸建てがやたらと分譲されており、1区画あたりの土地の広さが300㎡越えばかりで、価格は2000万円台前半です。
羽生市は市街化調整区域へ建物建築を許可したことから、アパート建設ラッシュが起こり、NHKクローズアップ現代でも特集されたほど、アパート供給過剰エリアです。
https://www.lij.jp/news/research_memo/20150601_2.pdf
アパートは、よほど割安でない限り購入してはいけません。
現地に到着すると、いきなり物件の斜め向かいに太陽光発電所があり、早くも土地の安さが垣間見えてしまいました(笑)
仲介業者に事前に教えてもらったキーボックスの暗証番号を入力して、一人で室内の確認を行いました。
古い物件ですが、床はしっかりしており傾きや窓の建付けが悪いといった大きなマイナス点はありません。
何故か浴室が2つあり、トイレも1・2階にそれぞれあることから、リフォーム費用が掛かりそうです。
キッチンも交換するか否か、全く迷わないほど古くて汚れております。
あとは、クロスの張替えや畳の表替え、細かい雑工事程度で募集開始出来そうですが、面積が広い分、150万円くらいは掛かりそうです。
再建築可とはいえ市街化調整区域エリアの浄化槽物件です。
物件から国道122号が近く、近隣に商業施設は充実しておりますが、想定賃料が60,000円とすると、築年数とエリアを加味すると利回り的にはイマイチです。
資材や車両を多く保有する建設会社の寮としてであれば70,000円くらいで貸せる可能性もありますが、ツボにはまらなければ客付けに時間がかかりそうな印象です。
近隣に新築戸建てが多いことから、将来土地としてそこそこの価格で売却出来そうな気もしましたが、おそらく更地価格でせいぜい500万円程度と思われ、解体費用を加味すると、5～10年程度貸して古屋付き土地として売れば300～500万円で売れる可能性もあるが、リフォーム費用も加味するとあまり儲からず、賃貸用戸建てとして上手く13％程度でオーナーチェンジで売れたとしても550万円です。
悪くはないと思いますが、ここ最近70点くらいの物件が多く、この物件も同様です。
指値は難しいと仲介業者から聞いており、満額買付について多少迷いましたが、その間に他で満額買付が入ってしまい、逆にスッキリしました。
羽生市の駅周辺は、南羽生駅は何もなく羽生駅もチェーン店の居酒屋が辛うじて1,2件あるくらいですが、国道122号沿いはアツいということが分かったことが今回の収穫でした。
