お盆前に、物件サイトで見つけ資料を取り寄せていた横須賀市内のオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました。
・価格 400万円弱
・土地110平米 建物70平米
・ギリギリ新耐震
・路線価約80,000円（ただし年々ダダ下がり）
・京急線沿いの、やや不人気駅から徒歩15分弱
・そこから階段を50段以上登った擁壁の上にあり
・土砂災害特別警戒区域内
・当然、駐車場は無し（駐輪スペースも無し）
・賃料6万円台で入居中
・再建築不可
「ザ・横須賀」の典型的な築古・激安戸建てです(笑)
幅の狭い階段(というより石段）はコンクリートの一部が割れており40年近く手入れがされていないようで、夏場ということもあり樹木が生い茂って階段沿いまで枝が伸びております。
階段途中から物件を見上げると、擁壁のヒビも多く、購入したとしても、あまり長期では保有したくない物件です。
やっと物件にたどり着くと、外壁には蔦が絡まっており、屋根・外壁は新築以来おそらく一度も手入れされていない印象ですようです。
この物件は数か月前に入居が決まったばかりの物件なのですが、敷地外から二階窓を見ると、明らかに黄ばんでボロボロになった障子が見えます。
入居者が数か月の間に破ってしまった破れ方ではなく、リフォームせずに入居した可能性が高そうです。
ネットから謄本を取得すると、新築時から住んでいた方が亡くなり息子と思われる方へ相続登記、今年に入り投資家と思われる合同会社へ所有権移転され、その1～2カ月後には新しい入居者が決まった、という時系列です。
この物件は、入居決定後すぐに売り出したと思われ、直近に当初価格から100万円値下げしたことにより現況で利回り20％を超えております。
投資家が購入直後・入居直後に、値下げしてでもすぐに売りに出していることに違和感を覚え「入居者もしくは近隣住民との間で何か現在進行形で問題を抱えている」もしくは「知人に仮住まいさせて物件売却後、すぐに退去する」パターンを疑いました。
入居者も単身男性とのことです。
利回りが低ければこの時点で見送りなのですが、念のため上記の点を仲介業者へ確認し、大きな問題が無さそうであれば慎重に検討を進めようと思いましたが、一日考えて購入を見送ることにしました。
利回りにつられてしまいそうになりましたが、仮に退去した場合、次の入居付けは苦労する可能性が高く、擁壁や石段の修繕が発生するリスクもあります。
それ以前に、不安定な擁壁の上にあることから物件の「所有者リスク」が高いため、保有中は常にビクビクすることになり、精神衛生上好ましくありません。
このブログを書いている途中、物件サイトを開いたら既に無くなってました(笑)
