私は不覚にも、「超・ボロ戸建て」の購入を真剣に検討し始めていました。
屋根修理の金額が読めないですが、少し前まで売主が生活していたこともあり、電気・ガス・水道のインフラは問題なく、水回りの出費は、洗面台設置・場合によってはキッチン交換・トイレのタンク修理程度で、浴室はほぼそのまま行けそうです。
残置物が半端なく、片づけたら実は床に穴が開いていたり、傾きがある箇所が発見されるかもしれませんが・・・
その他、二階の一部の床の張替え、畳の表替え、壁の塗装orクロス張替えなどはありますが、買値さえ安く抑えれば、そこそこ高い利回りが期待出来そうです。
周囲の住民について聞いてみると、「皆、昔から住んでいる方ばかりで良い方ばかり」とのことで、もし私が物件を購入したら、リフォーム前の近所の挨拶回りに一緒に来てくれるというありがたいお言葉も頂きました。
また、横浜市内の本物件の区と、その隣接区の「戸建て賃貸・60㎡以上」で検索したところ、10万円以下の賃貸物件は10件も無く、ペット可にすればまぁまぁの家賃で貸せそうな気がしてきました。
また掲載されている賃貸用戸建ての大半は、投資家が買うような戸建てではなく、築は古い物件ばかりですが所有者が少し前まで自分で住んでいた「ちゃんとした」戸建てを、事情があって貸しているような物件ばかりです。
リフォーム後、この物件が掲載されたら、家賃はダントツ地域最安値で、異彩を放つ「ボロさ」と「安さ」になります(笑)
築50年前後・増築未登記・再建築が極めて微妙なので、余命10年とすると、最悪でも10年以内で投資分を全て回収する必要があります。
売主へ、再建築について聞いてみると、現在横浜市へ再建築可否の打診を行っているとのことで、現時点では再建築「出来そう」な感触とのことで、実際に建築図面を作成・提出し、最終的な回答を待っている状況とのことです。
建築基準法43条2項の許可・認定は一部改定があったようで、接面2㎡未満でも、接面部分に2m×2mの空地を設ける条件に、再建築が認められる可能性が高まったようです。
売主は、1日でも早く処分してしまいたいようで、「いくらなら買いますか？」と核心に迫ってきました(笑)
再建築の可否が極めて重要な物件でしたので、再建築可であることがほぼ間違いない裏付けが取れることを条件に、2割強の指値を試みましたが、さすがに厳しかったようで、最終的に15％程度の指値を口頭で伝え、後ほど仲介業者へ買付申込書をFAXしておきますと言って別れました。
その後、近所のコンビニから仲介業者へ買付申込書FAXし、翌日仲介業者から、「＋5万円なら」と売主からの回答を伝えられ、その場で応諾しました。
この時点で、私は仲介業者と一切顔を合わせておりません(笑)
再建築の可否が分かった時点で、仲介経由で連絡が来る予定となっており、再建築可と横浜市から回答があれば、私が横浜市の窓口へ電話をして裏付けを取るか、場合によっては売主も一緒に行って立ち会ってくれることになりました。
③へ続く！
