コロナウィルスの影響が長期化することがほぼ確定してきた状況下で、今後首都圏においては、どのような物件を購入すべきか？、逆にどのような物件は手放すべきかを考えてみたいと思います。
収益物件全般の価格が下落することは間違いないと思いますが、供給過剰な郊外の中でも特に工場密集エリアの物件は急激に賃貸需要が減少することにより空室率が急増するはずです。
工場だけでなく、商業施設、飲食店なども含めて、リストラや倒産が増加するためです。
よって不動産投資家も経営が厳しくなり、物件の「損切り」「投げ売り」により価格の下落も大きくなると思いますが、1年前の30％引きとかでない限り、買わないほうが無難な気がします。
首都圏の中心部においても、大手企業のリストラ加速、商業施設・飲食店の閉鎖・縮小・倒産が増加することに加えて、リモートワークの普及により、住宅賃貸需要も減少するはずです。
特に都内の飲食店は、東京都受動喫煙禁止条例施行（2020年4月1日～）により、顧客の喫煙を許可する場合、家族経営の店以外であれば喫煙ブースの設置が義務付けられるなど、設備投資・集客の両面から、そもそも苦境にありましたので特に心配です。
ただし長期的に見ると職住近接の流れが大きく変わるとも思えず、政府の異次元の「経済対策（金のばらまき）」「金融緩和」により融資はリーマンショックのように絞られない見込みであることから、物件価格はせいぜい1割程度の下落に留まるような気がします。
アメリカの失業保険申請者数が急増し、直近の失業率3.5％程度から、リーマンショック時の10％を大きく超える「30％」となる試算も出ているようで、当然日本においてもアメリカに近い状況になることを想定しておく必要があります。
上手く転職出来たとしても給料は前職よりも大きく減少するでしょうし、何より失業者や生活保護者があふれかえります。
都内中心部の新築・築浅のマンションに住める人は減少し、実家へ帰る、家賃の安い郊外へ引っ越すといった現象も顕在化すると思います。
そうなると以下のような物件・エリアは、物件価格が安くなっていれば購入しても良いのではないでしょうか。
・特定の工場（団地）の需要に依存していないエリア
・都内まで通勤出来る郊外
・もともとクルマを持っていない人が生活出来る駅徒歩圏
・生活保護の上限家賃程度が賃料相場
要は郊外のボロ物件に需要が集中します(笑)
既に賃料相場が生活保護上限家賃を大きく下回っている物件や、リストラ・倒産により本国へ帰ってしまう外国人労働者の需要が高かったエリアなんかはダメでしょうね。
外国人は母国へ帰っても日本同様に不況なはずなので、以外と日本に残るかもしれませんが・・・
日本はアメリカよりも雇用規制が厳しいので、不況になったからと言ってすぐに正社員がクビを切られることはありませんが、給与カットや倒産といった苦境に立たされることは十分想定しておく必要があります。
私は、あと5年後くらいの希望退職募集のタイミングで大幅な上積み退職金をもらってサラリーマンリタイヤすることが、密かな夢でしたが、まだ早いです(笑)
首都圏では外出自粛要請が出ていて、雪も降っているこんな日だからこそ、自分の今後の会社員人生や、不動産投資戦略、おまけに株式投資戦略なんかもをしっかり考えていきたいと思います。
