不動産 不動産投資家目線での現在のスルガ銀行の株価について
コロナショックの影響で、順調に株価が下がっております。
私はここ数年の景気過熱感により、近い将来の景気・株価・不動産価格の大暴落を予想し、景気に左右される収益物件（アパートなど）や、値動きの荒い株式の投資を控えており、株式は配当が高く値...
不動産 
不動産 横浜市郊外の戸建てを見てきました！②
私は不覚にも、「超・ボロ戸建て」の購入を真剣に検討し始めていました。
屋根修理の金額が読めないですが、少し前まで売主が生活していたこともあり、電気・ガス・水道のインフラは問題なく、水回りの出費は、洗面台設置・場合によってはキッチン交換・...
不動産 横浜市郊外の戸建てを見てきました！①
横浜市郊外のアパート視察に続いて、今週は横浜市郊外の「ボロ戸建て」を見てきました。
「なんとなく」請求してしまった資料が次の日の午前中にメールで届きました。
写真を見ても、まぁボロい(笑)
ネットに掲載されてから丸1日以上経過しており、...
不動産 横浜市郊外の中古アパートを見てきました！
現在、戸建てと中古アパート両方の物件を定期的に検索しておりますが、以下のアパートを見つけ、早速資料請求＆現地視察をしてきました！
横浜市郊外 *相鉄線沿い
駅徒歩10分程度
価格 3000万円強
築30年弱の2階建てアパート
2DK×4室...
不動産 千葉市緑区戸建てもすぐに入居決定！ ～その要因とは？～
昨年末に、三郷市戸建てに加えて、千葉市緑区の戸建てもほぼ同時に退去が決まり、ブルーな年末年始を過ごしておりました(笑)
こちらの物件も賃貸と売却の両面で攻める予定でしたが、どちらかと言えば賃貸で決まって欲しかったので、先に賃貸募集を開始...
不動産 築古戸建ての「以外な出口戦略」とは？
先日、埼玉県三郷市の戸建てを、売却と賃貸募集の両面から動いておりましたが、あっさり賃貸が決定し、保有し続けるかオーナーチェンジで売却するかを検討しております。
しばらく保有して、退去のタイミングで実需向けに売却に動こうかな・・・と考...
不動産 公庫で2％・10年・500万円の戸建ては5年後いくらで売れば儲かるのか？
前回の「イールドギャップ10％アパート」記事に続いて、今回は「戸建て編」です。
築古戸建て 500万円（もしくは400万円＋リフォーム費用100万円）
築35年 利回り約14％（家賃6万円）
金利 日本政策金融公庫で2％ ...
不動産 イールドギャップ10％の築古木造アパートは、5年後いくらで売却出来れば儲かるのか？
今年こそは戸建てから中古アパートへステップアップしたいと思いつつも、明らかに割安な戸建てを見つけたら勢いで買ってしまいそうな今日この頃です(笑)
そんな中でも、アパートを中心に物件検索をしていると、以下のようなアパートをよく見つけます。
...
不動産 持ち分無しの私道修復問題②
昨年12月に発生した横浜市金沢区戸建ての私道陥没問題について、第二回住民集会が開催され、再度参加してきました。
簡単におさらいすると、台風19号の影響により住民が通行している私道が陥没してしまったため、どのような形で修復かを決めるための...
不動産 「相続時精算課税制度」を使って不動産投資を有利に展開！
不動産投資は、地主のような土地持ち資産家や、年収が超高いサラリーマンや士業の方は有利ですが、フツーのサラリーマンはコツコツ現金を貯めたり、不動産の実績を積み上げて金融機関へアピールしていくしかありません。
私の場合、太陽光投資から開始し...
不動産 三郷市戸建ての「売却と賃貸募集同時平行作戦」の結果は！？
年末に入居者が退去した埼玉県三郷市戸建ての今後について、年末に管理会社を訪問して、「売却」と「賃貸募集」を平行して行いたい旨を伝え、それぞれの条件について希望を伝えてきました。
第一希望は「高値売却」であり、やや高めの金額で「実需用」の...
不動産 埼玉県は投資エリアとして有望？
私は、千葉県・埼玉県・神奈川県に戸建てを保有しておりますが、今後アパートや戸建てをどのエリアで購入するかを日々考えております。
ぶっちゃけ、相場より安い物件が出てくれば極端な遠方でなければどこでも良いのですが、それでも効率的に探すには、...
不動産 サラリーマン投資家は不動産転売で儲けられるか？
不動産への融資が厳しくなり、融資を使った数千万の物件購入の難易度が上がっていることから、戸建てなどの「転売」が脚光を浴びております。
ボロボロの戸建てを激安で購入し、リフォームの上、投資家や実需層へ転売、もしくは明らかに安い戸建てを買って...
不動産 2020年は戸建てとアパートの投資妙味が逆転？
アパートの価格は都内中心部以外は、2017年を頂点に少しづつ下がって来ており、供給過剰気味な横浜方面や、台風被害が大きかった千葉県の大半のエリアは特に下落傾向のようですね。
ただし現在の相場でも、2010年頃の割安相場と比較すると、まだま...
不動産 不動産投資家らしい火災保険の使い方③ ～千葉県八街市戸建ての保険金がおりました！
台風15号、19号による火災保険申請シリーズ第三弾です。
私が初めて買った戸建ては、千葉県八街市にある平成2年築のオーナーチェンジ物件でした。（利回り17.4％）
この物件は非常に優秀で、購入後丸2年が経過しましたが、...
不動産 持ち分無しの私道修復問題①
横浜市金沢区戸建ての管理会社から書面が到着しました。
近隣住民が通行している私道が台風の影響で陥没してしまい、放置したままだと危険なので、今後どうするかを決めるべく、近隣住民集会が開催されるというものでした。
ちなみに、私はその私道の持ち...
不動産 都内の不動産はなぜこんなに高いのか？
次回どのような物件を購入しようかと投資物件サイトを見ていて、改めて感じるのは、「東京都内の物件は、なぜこんなに高いのだろう？」ということです。
人口が増加していたり、利便性が良かったり、ブランド力もあるからなのは理解出来ますが、それにし...
不動産 築古アパート 4戸と10戸どちらが「買い」か？
2020年は「やや」アパートの買い時になると思います。
「やや」というのは、融資が厳しくなった割には価格はさほど下がっていないのと、ここ数年の供給過剰感で、家賃相場下落・空室率向上→ADアップ・消費増税、といった多くの逆風があるた...
不動産 まさか！ 千葉市緑区戸建ても退去決定・・・ ～次なる戦略は？～
三郷市戸建ての退去決定後、賃貸募集と平行して、売却活動も開始すると前回の記事で書きました。
これは当初から想定していたことなので、全く問題無い出来事なのですが、なんと千葉市緑区戸建ての入居者も退去することになってしまいました・・・T...
不動産 戸建退去を機に売却活動開始へ！ ～三郷市戸建て～
もともと年内までの短期入居予定だった三郷市戸建ての入居者が、予定通り年末には退去すると管理会社から連絡がありました。
短期入居且つ犬3匹という最高ランクの悪条件に付き、敷金・礼金2カ月づつとした物件です(笑)
室内を見るのは恐...
不動産 不動産投資家らしい火災保険の使い方②【前回との相違点】～横浜市金沢区戸建ての保険金がおりました！～
少し前に、千葉市緑区の戸建てが台風被害に遭い、入居者が修繕依頼をしてきた来たことから、保険申請をして、無事に修繕見積書通りの保険金が下りたことを記事にしました。
台風15号・19号の経路は私が所有している物件全ての経路と重なってしま...
不動産 戸建のオーナーチェンジ物件はアリか？
アパート価格が下落傾向にある一方、戸建てのオーナーチェンジ物件は路線価5万円・築40年くらいの物件が平気で利回り10％強で掲載されております・・・
私は1戸目の八街物件のみ、オーナーチェンジ（17％）で購入しましたが、2戸目から6戸目ま...
不動産 さらにアパート価格下落か？ ～大きなニュース2つあり～
今週、不動産投資家が注目すべきニュースが2つありました。
①相続税で「路線価」が否定される。 富裕層の節税封じへ！
②スルガ銀行 シェアハウス手放せば借金帳消しへ
①は、さほど不動産に興味のない富裕層が、銀行・FP・不...
不動産 不動産投資家らしい火災保険の使い方 ～千葉市戸建ての保険金が下りました！～
不動産投資を進めていく上で、欠かせないのが「火災保険」への加入です。
不慮の自然災害や事故などで大きなダメージを受けて経営破綻しないためには、しっかりとした補償を付けておくことが不動産賃貸経営のリスクヘッジにつながります。
一般の持...
不動産 不動産取引における「強者」と「弱者」
株式取引においても情報格差や実力など勝ち負けにつながる要素は多々ありますが、不動産取引においては単純に知識・情報の格差以外にも、株式以上に様々な要素が重なり合い、売買価格が決定されます。
株式売買であれば、決まった時間に決まった銘柄を売買...
不動産 再建築不可ではないが、再建築「出来ない」土地とは・・・
本記事は株式会社AlbaLink 代表取締役河田憲二様に監修頂きました！■監修者情報●監修者名：株式会社AlbaLink 代表取締役 河田憲二
大学在学中にwebマーケティングの事業を創業。
その後不動産賃貸業を展開し、築古アパート、旅館な...
不動産 サラリーマン投資家が増えて、アパートの「買い圧」は高まるか？
副業解禁の流れを受けて、サラリーマンが副収入を得ようとした場合に、バイトや転売などの「労働収入」以外に取り組みするのは主に以下の2つかと思います。
①金融商品へ投資（株、FX、REIT、債券・仮想通貨・保険 など）
②現物商品へ投資（...
投資全般・戦略 「プチバブル」と「超バブル」な投資案件！ ～ただし、〇〇リスクは真逆！～
投資全般に言えることですが、出口が求められる投資の鉄則は「安く買って、高く売る」です。
株、FX、金、仮想通貨、不動産、太陽光・・・・
金融商品であれば分かりやすいのですが、これが現物投資となると「買いたい病」にかかり、高い時期に高値...
不動産 不動産業者の手の内を知るための良い教科書
不動産業者、特に投資物件の販売業者は、良い業者から法律すれすれの微妙な業者まで様々です。
特に買主の投資家が「ずぶの素人」であれば、都合の悪いマイナスなことは触れずに成約に持ち込もうとすることも十分あり得ます。
「騙されやすい・騙されにく...
不動産 物件を買うべきではない「売主」、買ってよい「売主」とは？
投資物件を購入する際には、一般的には不動産仲介業者を通じて、「売主」から不動産を購入します。
さて、売主や不動産仲介業者にはどのようなタイプ・ケースがあるのでしょうか？
＜売主＞
①今、物件に住んでいる人（売れたら引っ越す） ＊...
不動産 45歳でリストラされても大丈夫！ 計算すると確かに・・・
ここ1年、再びリストラが盛んになり、特に45歳以上をターゲットにしたリストラが活発なようです。
以前は業績悪化に伴うものが大半でしたが、過去最高益を出したような企業でも、将来に備えて生産性が低くそこそこ給料が高い40代・50代...
不動産 物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら？②
前回、中長期的な戦略を立ててサラリーマンをリタイアするために、今からすべきことは？ということをを記事にしました。
現在の市況を鑑みて、「土地値の高い」「戸建て」を購入することについて説明しましたが、実際にどうやって買い進めていくのが...
不動産 物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら？①
2019年時点で、ゼロから不動産投資を開始し、いずれサラリーマンをリタイアするとしたら、どのようにアクションを起こすのが得策か？ について考えてみたいと思います。
自身の属性や自己資金の金額によって動き方は変わってくると思いますが、一...
不動産 戸建購入後に修繕が必要となる可能性がある箇所の一覧
築古戸建て購入後は、オーナーチェンジ物件でなければ、入居者募集までに少なからず修繕が必要となります。
私の場合、今迄50～100万円強の修繕費用となるケースが大半でしたが、今年6月に購入した埼玉県川口市の戸建ては、初の旧耐震物件でもあ...
不動産 台風15号＋台風19号の影響は・・・
9月の台風15号に続き、10月12日夕方現在、関東地方に台風19号が接近しており、物凄い雨・風となっております。
台風15号の際に、千葉市と鎌ヶ谷市の戸建てが一部損傷し、リフォーム業者へ見積手配や保険請求代行業者へ手続きを依頼しており...
不動産 「土地値アパート！」が増えておりますが・・・
1棟モノの価格が多少下落傾向にあり、首都圏郊外では利回りも2年前より1～2％上昇している感があります。
私は不動産業者から、毎日数十通の物件メールが来ますが、最近多いのが
「相続税路線価の〇％！ ほぼ土地値！」
「近隣相続税路線価〇万...
不動産 あえて新築建売アパートを買うのが「アリ」なタイミングとは？
不動産融資が引き締まり、特に中古1棟ものは融資が厳しいようですが、新築を中心とした「区分」マンションについては活況のようです。
エフジェーネクスト 8935
プロパティエージェント 3464
これらの新築区分の分譲会社の業...
不動産 投資家目線で、「今」首都圏に自宅を買うとしたら？
私は首都圏の賃貸マンションに住んでおりますが、築古戸建てばかり購入していると、立派なマイホームが欲しくなることが時々あります。
自宅も投資用不動産と同じで、価格高騰期に購入すべきではないというのが私の基本的な考え方ですが、皆それぞれ購...
不動産 【番外編】海外土地投資話② ～ 5年で6倍？ ～
前回の記事で、私が築古戸建て投資開始前に投資した、ある海外の土地について説明しました。
まずはこれらの写真をご覧になって下さい。
物凄い人の数です！
結構都会ですが、未開発の土地もまだまだ多いです。
人口世界1位と世...
不動産 【番外編】海外土地投資話① ～ 5年で6倍？ ～
私は築古戸建て投資を開始する以前から、実は海外の土地に投資しております。
海外不動産は、日本人は基本的には買うべきではないと今でも思っておりますが、買っても良いのは以下のケースくらいかと思っております。
①信頼出来る現地のエージェント...
不動産 これから需要が増える住居タイプとは？
都内23区で、新築アパート・利回り8％・駅徒歩9分の物件案内がメールで来ました。
低利で融資が引ければ当面は安泰かと思い、一瞬欲しくなりました(笑)
実際良い物件かと思いますが、今後の不動産賃貸経営を進めていく上で、改めて中長期的...
不動産 築古アパートの30年ローンはアリか？
前回の記事で、戸建ての規模拡大のためにあえてアパートを購入することも検討しているということを書きました。
私は太陽光は15年、戸建ては10年の融資を受けて購入しておりますが、元本の減りは早くて嬉しいのですが、いかんせんキャッシュフロー...
不動産 戸建の規模拡大スピードを上げるためには？
私は物件価格が高騰している時期のアパートは、よほどの物件でないと購入すべきでないと思っており戸建てに絞って購入し続けてきましたが、最近は「これは！！」というアパートもちらほら見かけるようになってきたので、戸建てと平行してアパートもそろそろ...
不動産 郊外・地方の狭小物件はアリか？
アパート・マンションと言った集合住宅を物色するケースは、少しでも高い利回りの物件を探すべきだと思います。
1年ほど前に、新築アパート建売業者のセミナーに行ってみて、売出中の物件資料を見せてもらいましたが、東京23区の外れ（やや不人気エリア...
不動産 郊外や地方の土地値物件はアリか？
私はなるべく土地値にこだわって戸建てを購入しておりますが、私が思う「真実の土地値物件」とは以下の定義かと思います。
①土地の路線価が上昇している、もしくは横ばい程度で推移している。
②建物があっても、木造などであり解体費用が少なくて済む。...
不動産 資産価値が減るスピードについて【戸建て編】
前回の記事で、太陽光の年間の資産価値の目減り額・率について算出しましたが、今回は築古戸建ての資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。
＜前提＞
・購入価格 500万円 ＊土地400万円 建物100万円 築35年の新...
不動産 ついつい忘れがちな不動産購入時に一番重要なポイント
目の前の不動産を購入するか否かを決定する最大の要因は何でしょうか？
自分でインターネット上で見つけた物件、もしくは不動産業者から勧められた物件など、色々なケースがあると思います。
当然、土地や建物は狭いより広い方が良く、建物も古い...
投資全般・戦略 融資が付かない不動産投資家は今、何をしているのか？
不動産投資向け融資が引き締められ、1棟ものを中心に物件を買いにくくなったことに加えて、物件価格が下落傾向にあることから、無理して買わない（買えない）という投資家も増えております。
まだ融資が付く区分や新築アパートはまだそれなりに活況の...
不動産 土地値を取るか利回りを取るか ～その②～
昨日の記事の続きです。
土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレー...
不動産 土地値を取るか利回りを取るか ～その①～
戸建投資をしている人の中には、利回り30％・50％といった高利回りを叩き出している人も多いですが、よく聞くとリフォーム費用を購入費用に含んでいなかったり、ド田舎で家賃3～4万円だったりするケースもあります。
私は1戸目の戸建てを除いて...
他の投資・その他 消費増税が大家に与える影響
2019年10月の消費増税が確定的となりました。
私は消費税免税事業者なので、消費増税により太陽光の売電収入が2％増えるので、むしろ歓迎です^^
一方、不動産賃貸業に与える影響はどうでしょうか？
居住用不動産の家賃は非課税のため、収入...
不動産 地方ＲＣの出口戦略
最近、大家の会やセミナーへ参加する機会が増えておりますが、地方RC物件を所有している人の話を聞く機会も多いです。
2013年くらいまでに高利回り物件を購入して含み益が相応にある方は良いですが、その後の高騰期に築20～30年くらいの地方...
不動産 区分投資はこれからどうなるのか？②
昨日の続きです。
区分の価格が天井を打ち、融資も引き締まり価格が下落し始めると、1棟ものと同じく、融資は厳しいわ、今無理して買ってももっと価格は下がって損するわ、、、で需要（＝買う人）が急速にしぼみます。
ここで区分を既に買っている人...
不動産 区分投資はこれからどうなるのか？①
区分の融資は、1棟ものの融資が引き締まった今でもかなり緩いようです。
よって不動産業者が1棟ものが売れなくなった今、効率良く稼げるのが、まだ融資が付く区分マンションです。
平成バブル前からサラリーマン向けのワンルームマンション投資は存在...
他の投資・その他 戸建投資セミナーに参加にして思ったこと
私は直近1年の間に、4,5回戸建てセミナーに参加してみました。
本来は戸建ての購入前の段階でセミナーに参加して理解を深めた上で、購入というステップに進むべきなのですが、本で学んだ知識のみで我流で購入を進めていたため、改めてプロの意見・...
他の投資・その他 初心者は要注意！成功大家の特徴
私は不動産投資関連の本は100冊以上は読んでおりますが、読み始める前に必ず確認することは、初版時期に加えて、「誰が書いたか」という点です。
①不動産（投資）の専門家・有識者
②不動産業者（宅建業者）
③（元）サラリーマン投資家（今...
不動産 都心なのにこれから不動産価格が下がりそうなエリア
昨日の記事の続きで、今後不動産価格や路線価が下がりそうなエリアと、私なりの根拠を記載したいと思います。（あくまでマクロ的な一般論です）
①世田谷区・練馬区
生産緑地面積が23区内で特に多く、2022年以降はまとまった土地が大量に市場...
不動産 私が思う都内通勤エリアの路線価の「歪み」
東京23区は土地が高いですが、その分高い家賃が取れます。
特に山手線沿いや内側は多くの企業の本社や大学も多く、1都3県から多くの人が通勤・通学しております。
「都内の一等地に通勤・通学する人＝お金持ちで会社や学校のすぐ近くに住んでいる人」...
他の投資・その他 融資が厳しい時期の転貸借投資（民泊・会議室・シェアハウス等）
1棟ものの融資が厳しくなり、まだ融資が出る区分や、戸建ての現金買いがサラリーマンの不動産投資の主流になりつつありますが、銀行融資を引かなくても可能な不動産投資として、「転貸借」を活用したものがあります。
サラリーマンでも可能なものは、...
投資全般・戦略 法人化について思うこと
私は過去に、何度か法人設立を検討しましたが、いずれも見送っております。
一般的に、サラリーマン投資家が法人化する主な理由は以下の2つだと思います。
①本業の給与所得と不動産所得を合算すると、法人設立（物件所有）する方が税率・税額が少な...
不動産 共同担保向けの戸建てとは？
市況に応じて購入する物件を選定することは重要だと思いますが、私は2019年は1棟物は購入せず、将来中古アパートをスムーズに購入することを目標に、比較的「土地値」が出る戸建てを意識して購入しております。
建物の固定資産税評価額は築古です...
不動産 戸建とアパートの価格妥当性の比較
戸建とアパートについて、価格や価値の違和感、歪みについて考えてみました。
同じ立地・築年数と仮定して、路線価5～10万円程度のエリアでは、私の感覚では現在の相場は以下のイメージです。
戸建 土地80平米 建物80平米 → 5...
不動産 今、中古アパートを買うとしたら？
近々に中古アパートを購入するつもりはありませんが、私が考えるアパート（木造or軽量鉄骨）の築年数ごとの傾向と、狙い目のアパートについて考えてみます。
①新築or超築浅アパート（築0～5年） 価格高騰期に大量に建てられた。サラリーマン投資...
不動産 2019年以降の不動産投資戦略②
前回、今後の不動産投資に対するマイナス要因を羅列しましたが、決してマイナス要因ばかりではありませんので、今回はプラス要因（＝物件価格が今後上昇する、家賃が上がる・空室率が下がる）を記載します。
①近い将来、金利が上昇する気配が全くない。（...
不動産 2019年以降の不動産投資戦略①
2017年を頂点に、都心の真ん中以外は徐々に1棟ものの価格が下がってきております。
スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件、レオパレス（違法建築）やTATERU（上場企業によるエビデンス偽造）などが新聞沙汰となり、金融機関が融資を締め始めたた...
不動産 戸建投資編【埼玉県三郷市】～2018年⑤～
8月に横浜市金沢区の戸建て決済後、無事11月に入居者が付き、千葉市緑区の戸建て買付後の売主の状況に進展がなかったことから、平行して物件探しを再開しました。
エリアは、引き続き「山手線の駅まで、（ギリギリ）1時間以内」を目安に探し始めてすぐ...
不動産 戸建投資編【千葉市緑区】～2018年④～
実は横浜市金沢区に購入した戸建てより前に、先に買付けを入れて購入が決まっていた物件がありました。
アットホームに、6月の日曜日の夕方？に新規掲載された物件です。
200万円と安く土地も広めです。
駅徒歩圏ですし「間違いない！」と確信し、グ...
不動産 戸建投資編【横浜市金沢区】～2018年③～
2戸目の戸建てもなんとか入居者が決まり、3戸目の物件探しを再開しました。
この頃は千葉県にはとらわれず、「山手線の駅まで（ギリギリ）1時間でたどり着ける」エリアとして、埼玉県・神奈川県も検索エリアに追加しました。（東京都でも一応、探してま...
不動産 戸建投資編【千葉県鎌ヶ谷市】～2018年②～
前回の記事の通り、「山手線の駅まで（ギリギリ）1時間でたどり着ける戸建て」に絞って、実需系サイトをくまなく探しました。
ここで言う「ギリギリ1時間」とは最寄り駅からではなく物件所在地からです。大体、路線価で50,000円～100,000円...
不動産 戸建投資編【今後の戦略】～2018年①～
2017年末に初の不動産投資物件（戸建て）を購入しましたが、物件を仲介してくれた不動産業者へ管理を委託した後は、オーナーチェンジ物件なので「全く」やることがありません(笑)
火災保険に入ることも忘れたまま、早速2戸目の戸建てを年明けから探...
不動産 戸建投資編【千葉県八街市】～2017年～
2016年までに、①低圧敷地分割（大型分譲案件）②遊休土地への設置③1区画のみの土地から購入 ④借地 と4パターンの太陽光を購入しました。
公庫の融資もきつくなり、これ以上購入すると年間売電額（課税売上）が1000万円越えとなる可能性も出...
投資全般・戦略 【ご挨拶】今迄の投資とこれから
＜20代＞ 株式投資を開始、それまではパチンコ・麻雀程度（笑）
＜30代＞ かなり気合を入れて株式投資をするもトータルでは大きく負け TOT
＜40代＞ 「現物投資」に目覚め、太陽光・不動産投資を開始。また2016年より仮想通貨の購入も開始