賃貸人のいない戸建は実需価格で売られているのに対して、アパートは収益還元価格で売られているのが一般的です。 よって、土地・建物の面積が戸建ての2倍あるアパートが、戸建て価格の2倍ではなく4倍程度で売られていることが良くあります。 戸建の...

先日の埼玉県三郷市の戸建てに続き、千葉県鎌ケ谷市の戸建ても入居が決定しました！ この物件は2戸目に購入した戸建てで、1戸目はオーナーチェンジ物件だったので、初めてリフォーム・客付けを行った物件です。募集開始後1か月程度で一旦入居が決まった...

先日、紆余曲折を経て埼玉県三郷市の戸建ての入居が決まったと記事にしました。 管理会社とはメールでやり取りしていたので入居者の属性等は聞いていなかったのですが、先日賃貸借契約書が管理会社より送られてきて、詳細を確認することが出来ました。 ...

私は買いたい病を患っていることを自覚しております。 私に限らず、買いたい病の不動産投資家は多いと思いますが、「なぜ人は不動産を買いたくなるのか」を考えてみたいと思います。 ①物件を探すこと自体が好きである。 ②良さげな物件を見つけた後、見...

ベーシックインカムの導入に向けて、今後本格的な検討が始まりそうな気配があります。 ベーシックインカムとは、国民の最低限度の生活を保障するため、国民一人一人に毎月現金を支給するというもので、先日竹中平蔵さんが、一律7万円を支給する代わりに年...

最近、戸建ての投資塾・コンサルが、明らかに増加しております。 大半は、私も学ぶべきことが多いような投資家が主催しておりますが、過去参加したセミナーやネット広告、メール配信を見ていると、違和感を覚えてるものもあります。 ・主催者の、戸建て投...

一カ月ほど前に、自宅に謎の手紙を届き、差出人と会って私の所有している物件について、購入するか賃貸するかについて話し合ってきました。 私が提示した具体的な賃貸時の条件は、ざっくり言うと「保証会社を通さない代わりに、敷金3カ月程度をもらった...

ここ最近、複数の戸建ての内見に行ったり、馴染みの業者さんから公開前の物件の詳細・写真を送ってもらったりしてましたが、中々ピンとくる物件がありません。 仮に良い物件の紹介が来たとしても、保有物件のリフォーム完成や空室を埋める方が先なので、正...

築古戸建て投資、空き家再生といった、古い戸建てを収益物件へ生まれ変わらせ、市場へ供給する動きがかなり進んでおります。 1棟モノの融資が閉まったこともありますが、おそらく区分で失敗した人が、「ボロ戸建てって利回り15％で管理費・修繕積立金も...

コロナ禍で「若干」ですが、アパートの価格が下がってきたような気がします。 といっても2009年～2012年頃の水準には程遠く、融資環境が良いとも言えないので、ついつい様子を見てしまいます。 仮に、現在の水準から、さらに利回りが1％程度上昇...

少し前に、管理会社より鎌ヶ谷市の戸建て入居者が退去するという連絡を受けておりました。 戸建は長期入居があたり前と思ってましたが、直近1年で、三郷市戸建て（2度退去）、千葉市緑区に続き3戸目の退去です。 理由ははっきりしていて、「子供が出...

先日、商工会議所へアポイントを取り、訪問してきました。 私は公庫からの借入金額が一般的に上限と言われている4,800万円に限りなく近くなっており、商工会議所の「マル経融資」を使いたいというのが本音です。 1年以上前に商工会議所の会員となり...

8月上旬に内見に行った、千葉市戸建てを購入することが決定しました！ ・千葉市緑区　JR駅　徒歩17分 ・価格　320万円　　*リフォーム費用50～100万円程度 ・土地150㎡　建物80㎡（昭和60年築） ・公道接道の角地 ・自治会費が...

ある日突然、知らない個人名で自宅に封書が届きました。恐る恐る中を見ると、便せんに手書きでびっしり何か書いてあります。 「不動産や太陽光の投資関連か？　不幸の手紙か？」と、ドキドキしながら読み進めると、私が所有している戸建ての登記簿謄本を上...

最近は、公庫のコロナ融資と信金の運転資金融資を受けて現金に余裕があることから、割とガチで物件を検索＆内見へ行っております(笑) ということで、数日前に「土地」で掲載されていた千葉市の物件（戸建て）に仲介業者と行って来ました。 居住者は高...

昨年6月に購入した川口市の戸建ての賃貸がやっと決まりました。（入居は9月～です） この物件は「土地」で売られていた物件で、周辺の同様の土地（駅距離・面積・接道が微妙なところまで）と比較して、かなり安く出ており、もろもろリフォーム費用を掛け...

手元資金に余裕が出来たこともあり、久々に気合を入れて物件リサーチ＆視察へ行ってきました。   まずは埼玉県北西部郊外の利回り20％越え確定の物件をリサーチしてきました。 この物件は、非公開物件ですので、タッチの差で競争相手にさらわれてしま...

収益物件を検索していて、久々に気になる物件が見つかり資料請求をしてみました。千葉県郊外　で価格は2700万円利回り16％　　＊ただし半分空室、一部屋雨漏りあり駅徒歩10分程度路線価10万円土地・建物ともに200㎡強木造2階建て　1K・12...

コロナを受けての、政府による「融資ジャブジャブ」に感化され、私も、以下の通り融資を申し込みしておりました。   今週立て続けに結果の連絡がありました。 ①公庫コロナ融資　　500万円申込み→結果300万円　　15年　1.44％（ただし...

コロナによる実態経済の悪化を防ぐべく、金融機関からの融資・助成金は「ジャブジャブ」となっております。 不動産投資家や太陽光発電家は、コロナによる影響はあまりないのですが、私も色々考えた末に、以下の通り公庫へ融資申し込みをしました。   ...

不動産投資は、物件を売却して初めて利益確定となりますので、出口戦略は非常に重要です。 私は物件の売却経験が無いですが、今思うと出口が微妙な物件も一部保有しております。 ボロ（築古）戸建て投資の良い所は、アパートのように投資家へオーナーチェ...

コロナ突入後も、一部の郊外を除きアパート価格はさほど下がっておりません。 金融緩和により一定の資金が流入している他、ここ数年に高値で購入した人でも築古物件に30年融資が付いていたこともあり、多少入居率が下がってもキャッシュフローは出ている...

第二次補正予算案が成立し、コロナ対策の融資や給付金はますます充実してきました。   居住用不動産や太陽光メインの投資家は、前年比の売上が大きく減少することはあまりなく蚊帳の外でしょうし、無理に恩恵を受けようと融資の申し込みするのはモラル...

戸建を購入する際に、一般的に重要なポイントとしては、築年数や建物の状態・接道に加えて、「土地・建物の面積（広さ）」かと思います。 土地については当然広いに越したことはありませんし、建物も狭いよりは広い方が良いです。 ただし広ければ広いほど...

4月末に決済した横浜市戸塚区の戸建ての今後の対応について、複数の選択肢がありました。 かなり色々検討しましたが、最終的に「賃貸募集すべくリフォームを開始」することとしました！ 当初は「土地として売却」も検討し、大手建売住宅メーカーへ査定...

私は今迄、何度も法人設立を検討しては見送ってきました。 太陽光はかかる経費が少なく、4基所有していると青色申告控除（65万円）を差し引いても大きくプラスとなります。 その黒字分を相殺するために、購入直後に大きく経費計上が可能な「原状回復費...

私は2017年に不動産投資を開始して、築古戸建てばかり7戸購入しておりますが、特に築古戸建てにこだわっている訳ではなく、そのタイミングで、自分自身のステージで、最も投資妙味があるものを選択した結果が「たまたま」築古戸建てだっただけです。 ...

このブログは私の投資日記であるとともに、タイトルにもある「首都圏」「土地値」の築古戸建て投資のススメでもあります。 「首都圏」については私が首都圏に住んでいるという単純な理由ですが、「土地値」については不動産投資において全国共通の重要なポ...

日本の空き家は郊外を中心に年々増加しておりますが、主な要因は人口減少・都心回帰です。 それ以外にも、本当は取り壊して再建築したいが、接道の関係で再建築が出来ず、建物を取り壊してしまうと固定資産税が6倍になることから、そのまま放置していると...

さすがに4月頃から、コロナ禍の影響でアパートの価格が低下してきた感があります。 ただし現在売りに出しているのは以下のパターン化と思います。 ①コロナ禍の前から、高値で売る気満々で掲載していたが、売れずにコロナ禍に巻き込まれ、まだ売れ残って...

過去3回に渡り記事にしてきた横浜市戸建ての決済が無事完了しました。 ・横浜市戸塚区　　駅から徒歩30分弱　＊バス便は充実 ・昭和41年築の2階建て築古戸建て ・台風19号の被害が大きく、雨漏り跡や室内の壁な剥がれなどあり ・建物は70㎡弱...

埼玉県三郷市の戸建ては、2018年12月に購入し、2019年5月～12月まで、自宅建て替え期間限定の短期入居者に住んでもらっておりました。 予定通り昨年末に退去しましたが、幸い今年1月にすぐに入居者が決定して一安心しておりましたが、その入...

不動産投資は、格好よく言えば「不動産賃貸業」ですが、地主ではないサラリーマンが融資を受けて、土地と建物を一から購入して家賃を得ようとする行為は、やはり「投資」の要素が強いと思います。 株やFXを経験した後に不動産投資を始める方は多い...

2月24日のブログ以降、横浜市郊外の超・ボロ戸建て購入について記事に出来る進展がありませんでしたが、やっと動きがありました。 売主とは2時間くらい話しましたが、結局まだ一度も顔を合わせていない仲介業者の営業マンから連絡がありました。 横...

不動産投資は、「投資」ではなく「事業」として行うと、それなりの労力がかかります。 業者が勧めてくる物件を業者と提携している銀行で審査し、購入後はその業者が物件を管理し、修繕が発生した際もその業者が全て行うというスキームであれば、大してやる...

不動産の価格は7～10年周期で上下することが、ここ30年くらいのトレンドです。 景気が悪くなれば金利を下げて（≒金融緩和を起こし）、市中に現金が行き渡りやすくして、融資も緩くさせることにより不動産購入の動きが活発になり、不動産の価格が上が...

前回の本記事②にて、メインのリフォーム業者がようやく決定し、水道工事業者、プロパンガス屋さんとの段取りも全て決定し、完工までの道筋がついたことを記事にしました。   先日、ほぼ全ての作業が終了したとリフォーム業者・水道工事業者・プロパン...

コロナの影響はかなり幅広く、飲食店・小売店などの政府の営業自粛要請業種以外でも、比較的大きな業界でいえば、以下の業界がかなり雲行きが怪しくなりそうだと感じております。 ・自動車業界 ・不動産業界 ・金融業界   自動車業界は完成車メーカー...

コロナウィルスの影響が長期化することがほぼ確定してきた状況下で、今後首都圏においては、どのような物件を購入すべきか？、逆にどのような物件は手放すべきかを考えてみたいと思います。 収益物件全般の価格が下落することは間違いないと思いますが、供...

ここ数年は、今後の人口推移も加味して「不動産投資は都心部で行うべきだ」という風潮が強いですが、実際はどうでしょうか？   アパート投資を前提に考えてみたいと思います。 ・東京23区内のやや外れ　　築20年　利回り7％ ・物件から山の手線の...

株価が壮絶に下落してます。 完全に景気がリセッション入りしたと思われ、今後は不動産も株式も売るに売れない状況に陥り、「塩漬け」になることも増えてくるかと思います。 「不動産は株式と違って、価格が下がっても家賃が入ってくるので、持ち続けれ...

所有している横浜市金沢区の戸建ては、接面している私道の持ち分がありません。 接面部分は2mという、典型的な旗竿地です。 公図を見ると筆の数がかなり多く、ガス管や水道管を将来掘削する際に、どの筆の所有者の掘削承諾書が必要になるのかを確認す...

コロナショックで、2月以降株価が大きく下がっており、最近控えめだった株の購入を再開すべく、銘柄の発掘を行っております(笑) 不動産投資を勉強していると、株式投資にも応用が効く部分は非常に多く、「いかに良い物件（銘柄）を割安な価格で購入す...

前回の続きです。 購入したことを若干後悔しつつも、リフォームを開始するにもまずは電気を開通させる必要がありますので、ネットで電気設備業者を検索し、良心的な個人事業者（職人）に、分電盤の取り付けや配線、東京電力への申請まで行ってもらい、7月...

諸藩の事情でブログの記事に出来るような進展がなく放置されておりましたが、実は2019年6月に以下の戸建てを購入しておりました。   埼玉県川口市　　＊埼玉高速鉄道線沿い　徒歩15分弱 価格　420万円 築45年 土地・建物　　ともに80㎡...

コロナショックの影響で、順調に株価が下がっております。 私はここ数年の景気過熱感により、近い将来の景気・株価・不動産価格の大暴落を予想し、景気に左右される収益物件（アパートなど）や、値動きの荒い株式の投資を控えており、株式は配当が高く値...

私は不覚にも、「超・ボロ戸建て」の購入を真剣に検討し始めていました。 屋根修理の金額が読めないですが、少し前まで売主が生活していたこともあり、電気・ガス・水道のインフラは問題なく、水回りの出費は、洗面台設置・場合によってはキッチン交換・...

横浜市郊外のアパート視察に続いて、今週は横浜市郊外の「ボロ戸建て」を見てきました。 「なんとなく」請求してしまった資料が次の日の午前中にメールで届きました。 写真を見ても、まぁボロい(笑) ネットに掲載されてから丸1日以上経過しており、...

現在、戸建てと中古アパート両方の物件を定期的に検索しておりますが、以下のアパートを見つけ、早速資料請求＆現地視察をしてきました！ 横浜市郊外　*相鉄線沿い 駅徒歩10分程度 価格　3000万円強 築30年弱の2階建てアパート 2DK×4室...

昨年末に、三郷市戸建てに加えて、千葉市緑区の戸建てもほぼ同時に退去が決まり、ブルーな年末年始を過ごしておりました(笑) こちらの物件も賃貸と売却の両面で攻める予定でしたが、どちらかと言えば賃貸で決まって欲しかったので、先に賃貸募集を開始...