私は一都三県のみを対象エリアとしておりますが、茨城県の取手市・守谷市・古河市などの都心通勤圏は千葉県の外房エリアよりはよっぽど都心に近いので、一応物件チェックはしております。
そんな中、茨城県取手市に面白そうな戸建てが掲載されたので、現地に行ってきました。
・価格 400万円弱
・取手市内（常磐線 駅徒歩20分弱）
・築30年前後
・土地 130平米 建物100平米
・敷地内、駐車場1台（うまくいけば2台）
・路線価 2万円くらいw
・下水・プロパンガス
アットホームに掲載後、丸1日経過時点でお気に入りが60件近くまで増えており、すぐに翌日朝一番の内見を入れました。
当日現地に向かう途中不動産業者より「もう1人一緒に内見することになりました、すみません」とメールが来て、現地に着いたらアポなしでもう1人内見者が現れて、同じタイミングで3人で内見するという初の展開となりました(笑)
室内は、クロスやフローリング・畳は少し傷んでおりましたが、キッチン・浴槽・洗面台・トイレはハウスクリーニングのみで何とか行けそうなレベルです。
床のたわみや雨漏り跡や傾きも無く、床下も蟻道らしきものも無いことから、大きなマイナス点は全くありません。
屋根（軒下）や外壁も大きな劣化はなく、チョーキングが少し気になる程度です。
唯一の難点は、再建築不可であることです。
50年ほど前に開発された分譲地で、4メートルの位置指定道路に接道しており、再建築不可特有の「日当たりの悪い旗竿地」ではないのですが、目の前の位置指定道路に接している面積が2メートル未満だそうですw
周囲の家は築50年前後なのですが、この物件は30年前に建て替え出来ており、当時の建築図面を見るとしっかりと位置指定道路に接面しております(笑)
位置指定道路は35メートルまでと決まっており、それ以上の長さとなるようなら車両の切り替えしが出来るスペースを設ける必要があるなどのルールがあるようですが、不動産業者が市役所に確認したところ、この物件が接面している道路は35メートルを超えてしまっているとのことでした。
ただし隣地との間に駐車スペースとなっている空き地があり、この空き地を購入出来れば再建築可となります。
そもそも路線価2万円程度の土地であれば土地の価値自体低いため共同担保にもなり得ず、将来この土地で家を建て替えて住もうという人がいるのか疑問です。
築30年と「築浅」で駐車場あり、日当たり良好、下水、上野や東京駅まで1時間以内で行ける常磐線の駅まで徒歩圏、小学校・幼稚園・コンビニは徒歩５分と、意外と悪くありません。
建物や設備のトラブル発生懸念が高く入居者属性も下がる築50年・家賃5万円程度の利回り30％の戸建てよりも、家賃が7万円前後取れて利回り15～20％程度のこのような物件の方が、経費率が低く安定した賃貸経営が出来るため、個人的に好みです。（将来、実需向けに売却出来る可能性も高いです）
ただしこのエリアの賃貸ニーズや家賃相場を調べ切れていない中で突撃したので購入してよいのかイマイチ確信が持てません・・・
目の前にはライバルが2人いて不動産業者を質問攻めにしております・・・
その場で結論を出さないとライバルにさらわれるのは間違いなく、前回の松戸市の戸建て購入時と同じ展開になってきました(笑)
超・気合を入れて考えて、私が出した結論は・・・
→続く！
