先般、決済が完了した築40年超えの松戸市の戸建て。
まずはリフォームを行い賃貸に出し、その間に時間を掛けて両サイドの住民と「通路」部分についての協議を行い、再建築不可を可とすべく交渉を進める方針としました。
リフォームについては投資仲間から多能工の職人さんを紹介してもらい、材料費が高騰している中、かなりリーズナブルな価格で見積書を頂き、すぐに発注させて頂きました。
また職人さん経由で、プロパンガス屋さんも紹介してもらい、給湯器や洗面台の交換、キッチンや浴室の水栓交換などの面倒を見て頂けることになり、リフォーム費用の一部を圧縮することが出来ました。
前回記事の通り、室内外全般の劣化が激しく、賃料はそこそこ取れるエリアということもあり、室内全般に加えて屋根・外壁の塗装も行うことにしました。
常に金欠状態の私にとってリフォーム費用を抑えることは賃貸事業を継続させるための生命線ですので、大変助かりました！
目標家賃は、二桁万円です(笑)
続いて、近隣住民へ菓子折りを持って挨拶に行きました。
両サイドの2世帯の若い男性と高齢女性と3人で話をすることが出来ました。
奥の家を購入させてもらったこと、近日中にリフォームを開始する旨を伝えました。
この3世帯で、目の前の私道（道路ではなく「通路」）の3筆を1世帯ずつ所有しております。
この通路は幅員4メートルあり、位置指定道路へすることも出来そうですが、公道に面している他２世帯の土地の角に「隅切り」を設ける必要があり、他の2世帯は既に公道に面していることから、私のためだけに隅切りを設けてくれるとも思えず、現実的ではありません。
そこで私が考えた案は、以下の3つです。
①3筆分の「通路」について権利関係を明確にすべく「協定書」を作成・締結してもらう。
②他の2世帯から、通路部分の土地を購入させてもらう。
③両世帯の土地に接している通路部分を分筆して両世帯へ譲る代わりに、通路中央部分は3筆とも私の所有権にしてもらう。
①が成功すれば、幅員4メートルあることもあり、100％ではないですが、かなり高い確率で再建築可となります。
②が成功すれば100％再建築可となります。両世帯にとって通路部分の土地は必要としておらず譲ってくれる可能性は高いです。ただし高齢女性宅が車を敷地内に停める際に通路部分に一度侵入するため、私が土地の所有者となった際は、通行地役権を登記してあげるなどの配慮が必要になりそうです。
③が本命です。②と違って私が追加で出費することなく、両世帯は不要な通路部分の土地を放棄する代わりに通路の両端と母屋部分が一体となることにより土地面積が広くなり土地の価値が高まります。一方私は、幅員は狭くなっても2メートル以上の幅員を確保出来れば、②同様に100％再建築可となります。
この物件は「再建築不可」ですが、関係者も私を入れて3世帯のみであり、通路幅が4メートルあることから、権利関係を少し整理すれば再建築可となる可能性が高いと判断して購入しました。
両世帯の方と30分以上、立ち話をして少し打ち解けてきたところで、通路部分についての現在の取り決めや、私のアイディアを恐る恐る切り出してみました・・・・
→ 続く
