築古戸建て購入後は、オーナーチェンジ物件でなければ、入居者募集までに少なからず修繕が必要となります。
私の場合、今迄50～100万円強の修繕費用となるケースが大半でしたが、今年6月に購入した埼玉県川口市の戸建ては、初の旧耐震物件でもあり、かなりのボロ戸建てです。
今迄以上に修繕費用が発生する見込みですが、今後の築古戸建て投資を進めていく上で、良い勉強になるかと思い、あえて過去最高ランクにボロい物件を購入してきました(笑)
良い機会ですので、築古戸建て購入後に修繕が必要となる可能性がある箇所一覧をひたすら羅列してみたいと思います。
【外装部分】
・屋根（軒下含む）
・外壁（塗装や穴が開いていれば補修要。高圧洗浄のみで済めばベターです）
・ベランダ（雨よけ部分が破損しているケース多し）
・テレビアンテナ（壊れているケースあり。電波が悪ければケーブルテレビで代用）
・雨戸（壊れているケースや無いケースあり。）
・網戸（無かったり、破れているケースもあり）
・門扉やポスト（壊れていたり、無かったりします）
・井戸水の場合、ポンプ修理や水質検査の実施
【設備部分】
・キッチン（ボロ過ぎれば交換要。瞬間湯沸かし器があれば撤去が妥当）
・レンジフード・換気扇（だいたいボロボロです）
・トイレ（便器交換・水洗化・ウォシュレット取り付けなど）
・洗面台（古い戸建ての場合、そもそも無いケースもあり）
・風呂（バランス釜なら撤去＋浴槽交換が妥当。壁の塗装が必要なことも）
・エアコン（無かったり、必要台数から不足していたり、壊れていたり・・）
・給湯器（大体、交換時期が来てます。）
・室内照明（今風のものが設置済であれば内見に来た入居者受けは良いです）
・水栓（今風のシングルレバータイプへ交換する方が良いです）
・コンセント（古くて黄ばんでいれば交換も要検討です）
・呼び鈴（チャイム。大体壊れています）
・給水管・排水管（最悪、交換が必要です）
・電気の分電盤（交換が必要だったり、アンペア数の引き上げが必要だったりします）
【内装・建具】
・玄関ドア（鍵が壊れていたり、塗装が必要なことがあります）
・窓（建付けが悪く閉まらなかったり、鍵が壊れていることがあります）
・室内ドア・引き戸（ドアノブが壊れていたり、戸の建付けが悪いケースも多し）
・壁（クロス交換となるケースが大半です）
・天井（雨染みがあれば雨漏りチェック要。しなっていたら張替えも検討）
・畳・障子・ふすま（和室の場合にありますが、だいたい古かったり破れてたりします）
・床へこみ（シロアリにやられていたりするとベコベコで大工仕事となります。）
・床傷み（表面がボロボロだと、クッションフロアやフローリングの張替えが必要です）
・階段（滑り止めや手すりの取り付けが必要なケースがあります）
【その他】
・残置物撤去
・最後にハウスクリーニング
大体、これくらいでしょうか。
その他、傾きがあるというケースもありますが、修理費用がかなりかかるので私は見送っております。
全て対応していたら費用対効果が悪くなりますので、必要最低限にして、その分家賃を下げる方が投資効率としては高いです。
屋根と外壁はよほど緊急性が高い修繕が必要でなければそのままで良いと思います。
入居者は、内装と設備さえそこそこキレイであれば、屋根・外壁のボロさは以外と気にしていないと感じます。
DIYが得意な人であればクロスやクッションフロアの張替えを自分でするのも良いと思いますが、それぞれの箇所の修繕費用の相場価格を把握していればリフォーム業者や管理会社から法外な価格を吹っ掛けられることはありません。
個人的には最低限の知識・相場を勉強しておけば、ボロ戸建て投資であってもDIYを自分で出来なくてもなんとかなると思います。
