2017年末に初の不動産投資物件（戸建て）を購入しましたが、物件を仲介してくれた不動産業者へ管理を委託した後は、オーナーチェンジ物件なので「全く」やることがありません(笑)
火災保険に入ることも忘れたまま、早速2戸目の戸建てを年明けから探し始めました。
1戸目購入時は、楽待などに掲載された物件を見に行ったついでに、駅前の不動産屋さんに良さげな物件はないかヒアリングすることを継続し、最終的には飛び込んだ不動産業者の管理物件が売りに出されたものを紹介され、そのまま現地で案内され、外観と周辺の雰囲気のみチェックし購入しました。
2戸目からは、「いかに自分から割安な物件を見つけるか」を考えました。
結論としては、楽待・健美家等の投資系サイトでは、売主も投資家であることが多く、明らかに割安は物件はほとんどありませんでしたので、「アットホーム」「ホームズ」「不動産ジャパン」「ヤフー不動産」といった「実需系サイト」で物件を発掘することとしました。
実需系サイトの掲載物件は、オーナーチェンジ物件は少ないので、物件購入後に、リフォームの手配→管理会社の選定→入居付け→入居後賃料が発生 となるため、キャッシュが入り始めるまでに数か月は掛かってしまいます。
ただし、売主は空き家を相続した人や、施設に入るため売却するといった高齢者の方が多く、指値が通りやすいです。
そういった方は、「路線価」「想定賃料」「利回り」「リフォーム費用」といったことは気にしておらず、自分の物件の価格がいくら位なのかについても疎いことが大半です。
千葉県八街市あたりの郊外の物件は利回りは高いものの、自宅から遠く最寄駅からもかなり遠い物件が大半で現地視察がしんどかったこと、土地の固定資産税評価がかなり低かったこと、将来的な賃貸ニーズ減のリスクを減らすためにも「山手線の駅まで1時間以内でたどり着ける物件」をターゲットとする作戦に変更しました。
私の場合、太陽光4基を不動産投資に先立って購入しており、金融機関にパネル設備の積算評価をゼロで見られてしまうと、土地の評価は極めて低いことから、今後不動産投資を進めていく上で既に「信用棄損」していると判断されてしまうので、ある程度「土地値」が出る物件を買い進めて、リカバリーしていく必要がありました。
また、山手線の駅まで（ギリギリ）1時間でたどりつけるエリアは、大きな人口減少もなく、土地の路線価も横這い程度で推移していることが多く、将来的な土地の価値が大きく目減りするリスクもなさそうで、且つ利回りもそこそこ取れます。
東京23区内になってしまうと、築40年・再建築不可の物件でも利回り15％に届く物件はほとんどありません。
逆に千葉の外房まで行けば、利回り20％越えの物件もありますが、私の自宅から遠い上に、土地の価値がほぼありません。
立地にもよりますが、戸建て用地として売却出来る可能性が低い、もしくは極めて安くなってしまいます。
千葉の外房で、5～10年運営して、オーナーチェンジで売り抜けられれば一番儲かるとは思いますが、サラリーマン戸建て投資家の激戦区になりつつあり、賃貸用戸建て供給が増加している感もありますので、最終的に「ミドルリスク ミドルリターン」のエリアを選択しました。
2018年は合計4戸の戸建てを購入しましたので、次回以降の記事で詳細を書きたいと思います。
⇒戸建て投資編 ～2018年②～ へ続く