LINE登録している業者さんから物件配信があり、早速現地へ行ってきました。
・価格 約600万円
・取手駅 徒歩圏
・築35年程度
・土地 120㎡ 建物 90㎡
・敷地内に駐車スペース1台 ＊バイクや自転車も駐輪可
・公道角地で日当たり良好
内見前日の遅い時間に配信があり、資料請求をしたところ深夜にマイソクが到着しておりました(笑)
翌午前中に現地入りしたため、おそらく内見一番乗りです。
現地に設置されたキーボックス内の鍵でドアを開け、室内に入ります。
築年数相応の古さは感じますが、数年前にシステムキッチンやユニットバス、トイレを交換しており、床張り替え、和室の洋室化なども施されており、全般的にキレイです。
クロスやふすまも新品に近く、障子の張り替えとハウスクリーニング程度で、募集開始出来るレベルで、窓の開閉も問題なく、傾きも感じません。
日当たりも良く、ベランダ防水もされており、間違いなく実需向けに高値で売れる物件です！
SUUMOへ掲載されてもおかしくない物件ですが、投資家向けにLINEで配信されてくるにはやはり訳があり、
「増築未登記」
があるようですw
給湯器も新品なので、マイソクをよく見ると「プロパンガス承継条件」も付いており、売主は宅建業者か投資家であること確定です(笑)
「業者売主・投資家売主物件にお買い得物件無し」が私の座右の銘ですが、簡易リフォーム後の利回りは15％以上期待出来、将来は土地としても売却出来る立地であることから、増築未登記を考慮しても割安です。
増築箇所は仲介経由で確認しており、その部分を登記したとしても、建蔽率・容積率オーバーとはなりません。
もし増築登記をすることが出来れば、住宅ローンが使えるピカピカの戸建てとなります！
仲介にヒアリングしたい細かいことは他にもいくつかあるのですが、ゴールデンウィーク中で休みのようで、マイソク1枚と現地確認のみで結論を出す必要があります。
満額で買付を入れるか、増築未登記がある分1～2割程度の指値を入れるか電気が点かない室内で一人考えていたところ、次の内見者が現れてしまいました(笑)
とりあえず私は退出し、スマホを見ると違う業者からもこの物件の案内が来ております・・・
増築未登記が無ければ各段に安いのですが、増築未登記を加味すると、そこまで安くはないような気もしてきました。
私が出した結論は・・・・
→続く！
