4月と５月に立て続けに内見した物件について、備忘録も兼ねて記載したいと思います。
①横浜市栄区戸建て
・価格 400万円弱
・築40年強（旧耐震か新耐震か判定微妙な築年月日）
・土地・建物ともに70平米前後
・駅徒歩15分弱
・上下水道
・敷地の一部が土砂災害警戒区域内（隣が斜面になった竹藪）
・再建築不可
ネット掲載後すぐに資料請求をして、現地のキーボックス番号を仲介業者に教えてもらい一人で内見に行きました。
未登記の増築部分に洗濯機置き場があり、そこの屋根が完全に雨漏りしていており、床のたわみも酷く、リフォームに最低150万は掛かると判断し、おそらく旧耐震、再建築不可、隣が竹藪というマイナス要素が強く、指値をしても買い付けを入れる気が起こらず、見送りました。
問い合わせはかなりあったようで、内見時にライバルとバッティングしました。
満額か減額は不明ですがすぐに買い付けが入ったようで、数日後にはサイトから消えておりました。
②横浜市南区区分
・価格 約1200万円
・地下鉄駅徒歩5分以内
・築30年強
・40平米強
・総戸数60戸程度
・中層階の角部屋
・オーナーチェンジ（表面利回り9％弱）
私にしては珍しく区分です。
ファミリータイプのオーナーチェンジ区分を割安で購入し、退去後、市況を見ながら実需向けに売却する作戦です。
過去の成約事例や各サイトのAI査定で調べたところ、2,200万円程度が相場のようで、実際に同じ面積で少し上のフロアのリフォーム済み物件が2,500万円程度で販売されております。
ネット掲載日の夕方に速攻で資料請求＆電話をするも担当者と繋がらず、その間に平行して外観と近隣環境の確認に現地へ訪問もしましたが、特に問題もなく、手持ち資料がまだ無い状態で、正式な買付証明書をFAXしました。
その上で再度担当者へ電話をするとやっとつながり「現在、問い合わせが殺到しております。資料は改めてお送りしますが、ネット掲載前に弊社の管理顧客様へ先に案内したところ複数名のお客様から既に買い付けが入っております。売主様の手前、一応ネットにも掲載する義務がありますので・・・。近日中に売主様と話しをして、売主様に買主を決めてもらう予定なので、結論が出たら改めて連絡します」と言われ、その後1週間以上、何も連絡がありません・・・
ほぼ落選確定です。
③東京都荒川区戸建て
・価格 約1,100万円
・土地約40平米 建物約60平米
・築30年
・土地は所有権
・荒川区のほぼ中心地
・再建築不可
こちらもネット掲載後、速攻で資料請求＆内見希望を出しましたが、売主が現在室内を片付けている最中で、室内を見ずに買付を入れることは不可と取り決めされておりました。
ネット掲載後、資料請求が30件以上殺到しノールックで買付も入ったようで、サイトからは数日で落とされてました。
サイトから落ちていたため諦めていたのですが、仲介から室内の内見を開始したと連絡があり、早速行ってきました。
30分刻みで入れ替わり立ち替わり内見希望者が来ているようで、ちょうど前の組とすれ違いました。
こちらの買主の選定方法は、あくまで掲載した価格を前提に、買付証明書を提出した順ではなく資料請求をした順のようで、ネット掲載3日目以降の資料請求者へは資料も送らず、お断りしたとのことです。
さらに融資を使う方は既にご遠慮頂いたという、かなり売り手優位な状況です(笑)
私の順番を聞くと「10番以内です」と微妙な回答ですw
詳細は割愛しますが、この物件は変わった間取りで、これが吉と出るか凶と出るか微妙でしたが、再建築不可とは言え、このエリアで土地所有権の平成築がこの価格で購入出来れば負けることは無いと判断し、満額現金・契約不適合責任免責・境界非明示にて、買付を入れました。
その後、仲介と話しをしましたが、満額で買付を入れてきて、現時点のルールで私より優先順位が上の客が2人ほどいるようです。
「もう望み薄ですかね？」と聞くと「近日中に、売主のところへ買付申込書を持参して、それぞれの買主候補者の資料請求順や、どのような方かを売主様へ伝え、最後は売主様に選んでもらう予定です」とのことです。
私は過去にこの仲介（財閥系）から2戸購入歴があることを伝えましたので、仲介が私を「激推し」してくれることを祈るばかりです(笑)
まぁ、①②③の事例とも、投資家の不動産投資熱は依然として高いことを物語っております。
特に③は都内ということもあり競争は厳しく、私のような資金力のない零細大家が買い向かうエリアではないと感じてしまいました(笑)
