私は、所有戸建ての約半分を自主管理で運営しております。
戸建て投資を始めた初期の頃は、自主管理出来る自信もなく管理会社を入れておりましたが、
・管理費がもったいないこと
・修繕は管理会社経由の発注となり、割高になりやすいこと
・物件売却時は、原則管理会社を通す必要があること
から、3年ほど前から新規で購入した物件は自主管理で運営するようになりました。
実際に自主管理をしてみた感想は以下の通りです。
・管理費削減：直近購入した戸建ては家賃が7万円以上のものが多く、管理費5％だと3,500円・3％でも2,100円（税別）が掛からなくなり、年間2.5～4.5万円程度のコスト削減になることから、シンプルにキャッシュフローが増えました。
・修繕の手配：管理会社を通さなくて良いことから、知り合いの業者さんや、暮らしのマーケットなどで探した新規の業者さんへ直接発注することが出来るようになり、間接コストを削減することが出来ただけではなく修繕業者さんとの付き合いも増えました。
入居者からダイレクトに連絡が来るので少しストレスに感じることもありますが、家賃7万円前後の戸建ての入居者であればファミリーの方ばかりなので変な方は一人もいません。
入居者に対しては、私は本業の仕事もある旨を事前に伝えていることから、すぐに連絡が付かなくても怒られることはなく、むしろ1時間程度で電話やメールを返信すると「お忙しい中、ありがとうございます。」と言われることもしばしば。
さらに最近はLINEでやりとりをすることも増え、修繕依頼箇所の写真を送ってもらったり、部品はこちらで楽天で買って郵送するので簡単な作業は入居者さんにお願いするなどして、修繕コストの削減に加えて、カードのポイントもGETしております(笑)
戸建ての入居者さんは、アパートと違って愛着を持って住んでくれる方も多く、敷地内に除草シートを自費で敷いてくれたり、クロスの一部を自分で張り替えたりしてくれることもあります。
入居者とコミュニケーションをとることで、退去しそうもないか（＝長期入居してくれそうか）もなんとなく分かるので、「良い入居者」が「長期入居してくれそう」な戸建ては、必然的に長期ホールドすることになります。
最後に売却時に管理会社を通さなくて良いという点についてですが、管理会社が間に入っていると、他の仲介会社に売却をお願いしにくいだけでなく、入居者と直接コンタクトを取れないため「入居者へ購入を持ち掛けること」が出来ません。
入居者が物件を気に入ってくれているようなら「家賃ももったいないと思いますので、良かったら買いませんか？」と働きかけたら、ひょっとしたら、そこそこの価格で購入してくれるかもしれません。
話を持ち掛けるのは、長期譲渡になってからですが(笑)
戸建て投資をしていない一般の方は、一戸建ては安くても1,000万円以上はすると思い込んでいる方も多いと思いますので
「800万円でどうですか？ 住宅ローンが組めれば家賃よりも月々支払いは安くなるし、引っ越しせずそのまま住めますよ～ あと私から直接購入すれば仲介手数料も掛かりませんよ～」
などと案内したら、購入してくれそうな気がしております(笑)
今年の7月から800万円以下の不動産でも仲介手数料の下限は33万円（税込み）となり、売主・買主双方にとって手数料負担が増えましたので、入居者（買主）にも喜ばれそうです。
ということで、戸建ての自主管理は多少の苦労はありそうですが、入居時に仲介会社経由で保証会社を付けてもらえれば賃料回収リスクは限定的であることからメリットの方が圧倒的に大きいため、入居者とコミュニケーションを取ることが苦痛でない方は、やってみる価値はあると感じてます。
