前回ブログ記事にした東京都東部の土地決済のついでに、面白そうな古家付き土地物件を見てきました。
・埼玉県鴻巣市（高崎線沿い）
・価格 約400万円
・駅徒歩15分程度
・土地 約110㎡ 建物（古家）約95㎡
・路線価 約40,000円
・公道角地
・敷地内 駐車場1台
・告知事項あり ＊孤独死
この物件は、ポータルサイトに一切写真は掲載されておらず、土地として売りに出ているので、「古家付き」に気が付かなければ戸建て投資家はほぼスルーすると思います。
資料請求をしても土地の情報しか記載がなく、路線価や建物の外観はグーグルアースで確認出来ましたが、室内の写真はありません。
仲介業者より、建物の築年数・平米数についてはヒアリング出来たので、「告知事項」のある「室内」を見に現地へ行ってきました。
現地で仲介業者の担当（社長）と合流しました。
＜外観＞
・敷地内はほぼコンクリート敷となっており、雑草の手入れは必要なさそうです。
・屋根や軒下は多少傷んでおりますが許容範囲で、外壁はおそらく10年以内に塗装を行ったようで、コーキングの跡も確認出来ました。
・1階部分は日当たりが悪いですが、2階はまずまずといったところ。
・擁壁や段差もない公道角地の整形地で、実需としても売れそうな土地のポテンシャル！
＜室内＞
・床・壁・天井は、1・2階とも全て汚れており、「全取っかえ」要。（タバコを吸っていたようです）
・キッチンと洗面台も壮絶に汚く、交換するか否か迷わなくて済むレベル（笑）
・浴室は一番まともで「ユニットバス風」の浴槽、床はタイル張りです。
・トイレは1・2階にそれぞれあり、コンセントは付いておりますが、ウォッシュレットはなく、やはり汚い。
・電気は30Aと、この広さにしては小さいです。
・残置物はほとんどありませんが、エアコンは見事に1台もありません（笑）
・床のへこみ（べこべこ）はほぼ無し。
・久々の平成築！
そして、最大の懸念点であった孤独死現場です。
1階のリビングに布団を敷いて寝ていたようなのですが、その場所のフローリングが少し変色して剥がれております。
仲介業者に聞くと、特殊清掃までは行わなかったが消毒を行ったとのことで匂いはありません。
男性が一人で住んでいたのですが、近所の人から「最近見掛けない」と警察に通報があり、発見に約10日掛かったようです。
殺人や自殺ではないので、告知義務の新ルール（3年間）のに抵触するかは微妙ですが、特殊清掃が入るレベルの孤独死であれば、やはり告知義務はありそうです。
仲介業者より、このあたりの戸建賃貸の相場は6万円程度であるが、この物件は告知事項があるので当面は5万円位では？とのことです。
私は告知事項有りの物件は購入したことがなく免疫はありません。
相応のリフォーム費用が掛かること、路線価はやや下落エリアであることもあり、満額で購入するという選択肢は一切ありません（笑）
ただし、平成築で外観は良いこと、公道角地であり将来は実需向けに売却出来る可能性が高いこと、告知義務は3年程度で消えることもあり、せっかく見に来たので、価格次第では真剣に検討しても良いと考えるようになりました。
「本日中に結論を出す」と仲介業者へ伝え、物件の最寄り駅までクルマで送ってもらい仲介業者と別れた後、長考に入りました。
⇒続く！
