投資仲間から未公開物件を紹介して頂き、半分観光気分で神奈川県足柄下郡湯河原町まで戸建てを見に行ってきました。
・価格 約600万円
・真鶴駅 徒歩圏（やや坂の上）
・築25年前後
・土地110㎡ 建物80㎡
・駐車場2台分あり。
・残置物モリモリ
・原則、再建築不可
過去、内見に行ったことが無いエリアです。
湯河原町は、真鶴・熱海・箱根・伊豆・伊東・小田原などから近く、海や温泉がある観光地です。
賃貸物件の供給は少なく、募集サイトを見ると、敷金・礼金を取っている物件の割合が、千葉郊外よりも多い印象です。
早速物件まで歩いていくと、多少坂の上ではありますが、そもそも平地が少ないエリアですので、大きなデメリットにはさらなさそうです。
敷地内に2台分の駐車スペースがあるのですが、物件が坂道の途中にあり全面道路が狭いことから、駐車しにくそうなのが少し残念でした。
全面「道路」と記載しましたが、実は「通路」のようで建築基準法上の道路に面しておらず、43条但し書きが取れなければ再建築不可の物件です。
続いて室内です。
ゴミ屋敷ではないですが残置物が相応に残されており、室内のカレンダーは7年前の日付のままで、空き家期間がかなり長い可能性が高そうです。
ただし、築25年前後ということもあり、全体的にキレイで出窓も多く、ユニットバスで建付けも悪くなく、当然天井に雨染みなどもなく、ここ1年以内に内見した物件の中では、1,2を争う快適な室内です(笑)
想定家賃は7万円台と判断しましたが、残置物撤去とリフォーム費用で100万円弱掛かると仮定すると、リフォーム費用込みで500万円台前半で抑えたとして、利回り17％前後の仕上がりです。
築年数は浅いので、原則再建築不可であることはあまり気にする必要は無い気もしましたが、
・固定資産税路線価が2万円台と低いこと
・両隣の戸建てと、それぞれ2,3メートルの段差（擁壁）がある坂道途中の物件であること
・物件募集サイトを見ると、需要・供給ともに少なく、入居がすぐに決まるのか半年以上掛かるのか運任せなボラティリティが大きい物件であること
から、ダメ元の30％程度の鬼のような指値を入れることにしました(笑)
が、未公開物件とは言え戸建て投資家数名に情報は拡散されていることから、残念ながら私よりも高値で購入希望をする投資家がいたようで、私は脱落してしまいました・・・
少し前に、やっと今年初めて戸建てを購入出来たばかりということもあり、少し購入目線が厳しすぎたかもしれません。
逆に、今年1戸も買えていなかったら、あと数十万高い金額を提示したかもしれません。
湯河原町は、使われていない別荘も空き家にカウントされているのか自治体別の空室率は神奈川県内トップクラスで、人口も減少していることもあり、賃貸物件に適したエリアなのかどうか、判断が難しいです、、、
真鶴駅前はあまり賑わっておらず、隣の湯河原駅はまずまず、さらに隣の熱海駅はかなり賑わっておりましたので、賃貸需要が近隣駅に吸い上げられてしまっている可能性もありますが、コロナが収束しインバウンド需要が回復したら、そこそこアツいエリアだと思いますので、今回の内見を機に、物件検索エリアに追加したいと思うようになりました。
