戸建投資初期の頃に購入した物件は
「なぜ、こんな物件を購入してしまったのだろう」
「購入するとしても、なぜもっと指値を大きくしなかったのだろう」
などと、今振り返ると購入したこと・購入した価格を、誤ったと感じる戸建てもあります。
特に後悔しているのは、2戸目に購入した千葉県鎌ケ谷市の戸建てです。
・価格 約430万円
・リフォーム費用 約70万円
・土地・建物ともに、約50㎡
・平成元年築
・駅徒歩15分弱
・公道接道・段差・擁壁無し
・上下水道完備、都市ガス
・路線価 65,000円程度
この物件を購入したタイミングは、手持ち現金に余裕があったこと、1戸目の戸建投資デビュー物件がオーナーチェンジ物件で購入後すぐに家賃が入って嬉しさもあり、完全に「買いたい病」となっていた時期でした。
購入後に、想定以上にリフォーム費用が膨らんだ訳でもなく、入居後に設備の不具合や滞納に悩まされた訳でもありません。
1組目は入居直前にキャンセル、2組目は2年程度で退去、現在は3組目が入居中で、運営はやや苦戦しておりますが、これは結果論であり、問題視しておりません。
一番の失敗は、「想定家賃のリサーチが不十分だった」ということです。
当時は、「今後は核家族化が進むので、広い戸建てよりも小振りな戸建ての方が、ペットを飼いたい夫婦∔子供1人、高齢者、母子家庭など、幅広い顧客層を取り込める！」と思っており、近隣の2DKのアパートの家賃の＋10,000円程度で余裕で決まると思っておりました。
正直、いくら位の家賃が取れそうか、リフォーム費用込みで利回りは何％程度は狙えるか、ということは深く考えておらず、そもそも購入時において、リフォーム費用がいくら位になるのか検討も付いておりませんでした。
単に、「平成築で駅徒歩圏で500万以下なので安い！」と、土地・建物の面積が狭いことは、さほどデメリットとして感じていませんでした。
その結果、1戸目のオーナーチェンジ物件の利回りが17％台だったのに対して、この物件はリフォーム費用込みで12％程度の「パッとしない物件」となってしまいました。
建物面積が狭いため、今後家賃を大きく上げることはほぼ不可能で、投資家へ売却するとしたら良くて500万円（12％）程度であり、場合によっては13～15％程度の売却となってしまう可能性すらあります。
平成築なので、長期保有して家賃で投資額の大半を回収することが出来れば、投資としての負けは無いとは思いますが、、、
立地や外観などは及第点なので、この物件でキャピタルゲインを狙うとしたら「実需向けに売却」の一択となります。
建物面積がギリ50㎡を切っているので、中古住宅として「仲介」で売却した場合、令和4年現在も住宅ローン控除は受けられないようですが、比較的低所得者向けの物件なのであまり関係ないと思います。
①退去後、リフォームをして実需向けに売却
②長期譲渡となったタイミングで、入居者へ売却を持ち掛ける
③接道が弱い隣地へ売却を持ち掛ける
将来は、オーナーチェンジではなく①～③の方のどれかで上手く売却したいものです。
