戸建投資編【千葉県鎌ヶ谷市】~2018年②~ 

不動産

前回の記事の通り、「山手線の駅まで(ギリギリ)1時間でたどり着ける戸建て」に絞って、実需系サイトをくまなく探しました。

ここで言う「ギリギリ1時間」とは最寄り駅からではなく物件所在地からです。大体、路線価で50,000円~100,000円程度のエリアです。

あまり広いと、リフォーム費用もかかることと、入居対象者も限られてしまうこと、そもそも物件が割高となり高くて買えない(笑) ということもあり、夫婦+子供1人、母子家庭、老夫婦2人 の入居者イメージで、やや小さめの戸建てがベストと考えました。

そんなタイミングで「アットホーム」に掲載されたばかりで、掲載翌日に現地に行き、そのまま買付を入れて購入したのが下記の物件です。

◆場所 千葉県鎌ケ谷市  *東武野田線沿い 駅徒歩15分弱

◆450万円を指値して430万円  *1年ほど前から空き家

◆平成元年築の中古戸建て 土地・建物ともに約50平米

*1月に現金で購入しました。(2か月連続での戸建て購入です)

 

風呂は比較的綺麗なユニットバスで良かったのですが、脱衣所がなく、玄関からキッチンやリビングが丸見えという典型的な古くて小さい戸建てです(笑)

 

初のリフォームの手配です。千葉県内の賃貸物件のリフォーム専門業者へ電話で依頼し、リフォームの見積に立ち合いました。

内外装ともに築年数相応に古い物件ですが、大きな傷みはなく、壁は高圧洗浄のみ、内装はキッチン交換とクッションフロア、畳の表替え、ハウスクリーニング程度で済みました。

管理会社は友人の紹介で、投資物件の売買仲介をメインに管理も行っている業者さんへ依頼しました。

リフォームが3月末に終わり、敷金・礼金・更新料を全てゼロ、56,000円で募集を開始して、1か月で入居者が決まったのですが、なんと「入居(引っ越し)直前の契約解除」となってしまいました・・  

契約者と一緒に同居予定だった父親が物件の何かが気に入らなかったようです。

日割り家賃はもらい、再度募集再開しましたが、既に5月下旬の閑散期になっており、なかなか入居が決まりません・・・

まずは埋まらないと次の物件を買う気も起こらなかったので、52000円へ募集家賃を引き下げました

1か月後にやっと問い合わせがあったのですが、「カネに余裕がないので49,000円で入居させて欲しい」と、指値が入りました(笑)

高齢者であれば断ったかもしれませんが、近く籍を入れる予定の20代の新婚カップルとのことでした。

若者の新しい船出を応援したい!」という気持ちも芽生え、それ以上に早く決めたかったという事情もあり、2年以内の短期退去は「1か月分の違約金」を条件に、「指値」についても飲むことにしました。

その結果、リフォーム費用込みの利回りは12%程度となってしまい、築古戸建て投資としては微妙な結果となってしまいましたが、色々な経験を積むことが出来ました。

募集を開始してから気づいたのですが、鎌ヶ谷市(東武野田線沿い)は、戸建て投資家が多いのか、思った以上に多くの戸建ての賃貸物件が賃貸サイトに掲載されており、私の物件は50平米と狭く、駐車場は軽自動車が辛うじて1台という条件だったので、競争力がなかったのかもしれません。

そもそも物件を購入時に、「いくらで貸せそうか?」を全くリサーチしておらず、「平成築・駅徒歩15分以内にしては安い!」 と思い込み、この時は現金に余裕があったこともあり、仲介業者の「今日はこの後も内見がある」というセールストーク(?)にも煽られ、深く考えずに購入してしまいました。

2019年7月現在、もともと交換時期が迫っていた給湯器の交換のみの出費で済んでおり、賃料の遅れもないことから、何とか長期間住んで頂きたいですね。

 

⇒戸建て投資編【横浜市金沢区】へ続く

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