私は不動産投資開始直後は中古ワンルームも物色しておりましたが、既に価格が高騰し始めていて儲かるイメージが持てず、「入居付けが容易「高利回り」「土地という資産が残る」「実需層へ売却出来る」といったメリットに魅かれて戸建て投資を開始しました。
結果的には、区分は壮絶に高騰したので、少しだけ後悔しておりますが(笑)
11月決済予定分も加えると合計12戸所有しており、今後も戸建てをメインに、市況によっては小振りなアパートの購入も検討していきますが、戸建ての掘出し物をゲットするにはライバルが増えすぎ、コンスタントに購入し続けることが困難になってきたこともあり、投資対象の幅を広げるべく「オーナーチェンジのファミリー向け中古区分」もリサーチすることにしました。
ファミリー向け区分は、実需層が住宅ローンを組んで購入するのが一般的なため、賃貸中だとむしろ相場価格は下がるため、
賃貸中の物件を割安で購入して賃料を得つつ、退去後はリフォームして実需向けの相場で売却するという手法です。
この投資手法は、上場企業のスター・マイカ社が行っており、以前より知ってはいましたが、マンション価格がそろそろ下落し始めてもおかしくない市況の中、なぜ今始めるのか、記載してみたいと思います。
・収益還元法に基づく価格と取引事例比較法に基づく価格の歪みを利用するため、キャピタルロスが出にくい。（割安に買える）
・そのマンションの過去の売買相場が分かりやすい。（過去の募集価格や成約価格、各種マンションの価格査定サイトなどを利用すれば相場価格がほぼ分かる。(戸建てのような接道・地形・擁壁の有無・建蔽率容積率といった判断基準が少ない）
・戸建てと比較して立地が良いケースが大半であり、大きく金利が上がらない限り、将来の価格下落リスクが低い（はず）
・管理費・修繕積立金を経費計上出来る（節税になる）
・購入後の手間が掛からない。
・オーナーチェンジだが、売主が投資家であるケースは少なく、指値が効くこともありそう。
・私の場合であれば、ポートフォリオの分散につながる。（戸建てもマンションも同じ「不動産」ですが・・・）
戸建投資より、よっぽと簡単です(笑)
逆にこの投資手法の注意点・デメリットを記載してみます。
・室内の確認が出来ない状態で購入することになる。(戸建てのオーナーチェンジと同じ）
・入居者が退去しないと売れない。（賃貸中のまま売っても投資家しか買ってくれません・・・）
・管理費・修繕積立金の負担あり（戸建てにはありません）
・固定資産税が戸建てよりも高い
・そもそも利回りが低い(上記の経費を引いた実質利回りは戸建ての半分以下となるのが普通）
・融資が引ける金融機関が限られる。
・融資が引けたとしても、早期に退去して売却することになると、金融機関の印象が悪くなる。
・早期に退去すると、個人で購入していれば短期譲渡となってしまう。
・総じて、ボロ戸建てよりも価格が高い(笑)
デメリットもてんこ盛りです(笑)
そんな中、実際に以下の物件に購入チャレンジしました！
・横浜市内 駅徒歩5分
・築30年ほど
・総戸数60戸程度
・約50㎡の3DK
・高層階の角部屋
・南向き
・約1,500万円
・家賃9万円（管理費・修繕積立金合計で約2.5万円）
・実需向け相場 2,200万円（か、それ以上）
う~ん、我ながら良い感じです(笑)
この物件はネットに掲載された当日に発見し、すぐに資料請求&現地確認し、融資特約付きで当日中に買付申込書を仲介業者へFAXしました。
仲介からは、ほぼ同時に業者から「現金」「満額」の買付が入った、ただし出来れば業者ではなく個人の方に売却したいので、融資特約を外してくれれば私を優先する、とのことです。
数百万貯まればすぐに戸建てを購入する私が1,500万円ももっているはずなく、ネットからオリックス銀行で融資打診をして、感触が良ければ、最悪手付金放棄も覚悟の上、融資特約無しで買付を入れようと決意しました。
が、、、オリックス銀行は築30年超えの1000万円台の区分には、積極的に融資を行っておらず、物件評価結果によっては最低融資金額の1000万円を下回ってしまう可能性もある、としょっぱい回答です。
取扱基準には「RCの場合は55年-築年数迄」「1000万円～1憶円」「年収700万円以上」とあり、25年くらいまでは融資が引けるはずなのですが・・・
最終的な回答としては「●●さんであれば、属性や金融資産なども加味すれば、年収の10倍以内のあと●●千万程度までであれば融資出来る可能性が高いです。3000万円前後の新築か築浅の区分であれば、前向きに検討出来そうです。」と、明らかに儲からない確率の方が高い物件を推奨してきます(笑)
おそらくきちんと担保評価を出してもらえれば余裕で1,000万円を超えると思いますが、オリックスの評価基準も分からず、今後お世話になる可能性も高く、あまりゴネずに潔く引き下がりました。
今思うと、退去後すぐに売却（融資もすぐに一括返済）することを毛嫌いしたのかもしれません。
新築・築浅区分であれば、売却しようとしても残債が上回ってしまい、長期間返済し続けて、その分たくさん金利が取れるため、その方が旨みがあるのでしょうね。
よってこの投資手法は「現金購入」、且つ資力がある「法人」が実践するものだと結論付けました。
他のノンバンク系金融機関で借りるという選択肢もありますが、イールドギャップは限りなく小さくなり、旨みがさらに減少します。
エリアによっては、50㎡前後・築30年前後のファミリー向け区分が500～1000万円程度で売られているエリアもあるので、やや郊外でも下落リスクが低そうで、割安でサイトに掲載されている物件があれば、現金での購入を前提に今後もリサーチを継続していきたいと思います。
