1年間に掛かった戸建ての経費

不動産

昨年1年は戸建ての入退去や修繕の発生が激しく、想定以上に経費が掛かった1年でした。

ボロ戸建ては、利回り8%くらいの新築アパートと比較して2倍近い利回りが期待できる反面、面積当たりの賃料が安い上、ボロい分修繕が発生する確率も高くなります。

激動の2020年を、物件ごとに振返ってみたいと思います。(かかった経費は、管理費・固定資産税・火災保険以外のものです)

①千葉県八街市:オーナーチェンジで購入して丸3年が経過しましたが、11月まで固定資産税・管理費・火災保険以外「一切」経費が掛からなかった優良物件でしたが、12月に井戸のポンプが壊れてしまいました。水が出ない状況となってしまえば、管理会社を通さずに相見積もりを取るといった時間的余裕がありません。仕事中だったこともあり、管理会社に対応を丸投げせざるを得なくなりました。井戸には「浅井戸」と「深井戸」がありますが、私の物件は「深井戸」で、ポンプの交換も多少割高になり、見積は約30万円でした・・・ その他、配水管の詰まりもありこちらの対応で3万円、合計33万円掛かりました。

②千葉市鎌ヶ谷市:8月に丁度丸2年で退去となってしまいました。未更新の退去は1か月の違約金としていたこと、入居者が新品のエアコンを付けたまま置いて行ってくれたこと、退去後1か月程度で次の入居者が今迄の家賃より+1,000円で決定したことは良かったのですが、フローリングの一部が傷んでおり、障子やクロスの交換なども発生したことから原状回復に約17万円、新しい入居者決定時に管理会社に1か月分の広告料(5万円)も払ったことから、年間支出は22万円となりました。

③横浜市金沢区:こちらは無事1度目の更新を終えてホッとしていたところ、②同様、床が複数個所ベコベコになってしまったと修繕の依頼がありました。キッチンの水漏れ(水栓交換)工事も合わせて対応したことから約19万円掛かりました。

④千葉市緑区①:2019年12月に退去された後、1月に募集開始後数日で入居者が決まりました。入居後は「風呂の追い炊きが出来なくなった」という連絡がありましたが、給湯器はプロパンガス屋支給分であり、ガス屋経由でメーカーに対応を依頼してもらい、費用は掛かりませんでした。年間に掛かった費用は広告料1か月分の約6万円でした。

⑤埼玉県三郷市:コロナの影響により5月に外国人夫婦が短期退去してしまいました。その際に押し入れの床がベコベコしていると管理会社より修繕依頼があり現地へ見に行きましたが、今にも抜けそうだったので止む無く対応しました。また9月より新しい入居者が決まりましたが、網戸の取り付けを依頼され合計で約6万円出費。また広告料を2カ月分払ったので6万円×2カ月を加えると合計18万円掛かりました。

⑥埼玉県川口市:こちらは22019年に購入しリフォームに200万円以上の費用が掛かり、さらに募集開始後4カ月かけてやっと入居が決まった物件です。初の旧耐震物件なので入居直後のクレームを懸念しておりましたが、4カ月経過して何も無いのでホッとしております。こちらは広告料2カ月分の約15万円のみです。

*横浜市戸塚区の物件と千葉市緑区②の物件は入居前なので割愛します。

 

稼働済の6物件について掛かった金額合計は、33万円+22万円+19万円+6万円+18万円+15万円=113万円、未更新による退去違約金が約17万円ありましたので、差し引き96万円の出費でした。

また、空室期間(機会ロス)が、約65万円分ありました。

6戸の満室想定年収が、約460万円で、火災保険料・管理費・固定資産税が約60万円掛かっておりますので、

460万円-96万円-65万円-60万円=239万円

となり、空室ロスも加えた経費率は約48%と、地方築古RC並み(かそれ以上)の経費率となってしまい、順調だった2018年・2019年と比較すると「壮絶に悪化」した1年でした。

ただし株・FX・仮想通貨は全て好調だったことと、太陽光分も含めて残債が大きく減ったことから、金融資産も合わせた含み益は大きく上昇しました。

太陽光の電線が盗まれるという事件もあり、これで金融商品全般が暴落していたら、新規で物件を購入するどころではありませんでした(笑)

2021年も厳しい1年になることが予想されますが、まずは満室を目指し、且つ割安な戸建てを継続して購入することにより、コツコツと純資産を拡大させていきたいと思います!

 

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