不動産投資は、物件を売却して初めて利益確定となりますので、出口戦略は非常に重要です。
私は物件の売却経験が無いですが、今思うと出口が微妙な物件も一部保有しております。
ボロ（築古）戸建て投資の良い所は、アパートのように投資家へオーナーチェンジで売却出来る他にも、戸建て用地として売却、実需層への戸建てとしての売却など、豊富な出口がある所です。
私は投資初期の頃、出口のことなどほぼ何も考えず、築年数・想定利回り（買値）・土地建物面積（積算）・接道も含めた見た感じ（外観）のみで購入しておりましたが、途中から一応、出口も考えて購入するようになりました。
あまりボロ過ぎると実需層への売却は厳しいでしょうから、土地として売れるかを意識するようにしましたが、デベロッパーが土地として購入し建売住宅を販売、もしくは個人が注文住宅を建築するために土地購入を検討する際に、その土地（立地）に価値を見出してくれることが重要です。
住宅ローンを組んで購入し、好きな場所を選んで購入することが出来るのですから、投資家が利回りが出るといって購入するような、えげつない山の上や段差・擁壁がある立地や、都内でもないのに狭小土地であれば、はっきり言ってその土地の価値はかなり低いものとなってしまいます。
私が所有している物件も、接道が良い物件は土地が狭かったり、土地が広い物件は接道が悪かったり段差があったりと、何かしらの難があります。
路線価10万前後のエリアはそのような物件を安く購入しないと、まともな利回りは出ませんので・・・
そう考えると売却時の選択肢として、余程土地として魅力的な物件以外は変に色気を出して「戸建て用地として土地で売却する」という選択肢を一旦外して考えてみても面白いです。
新耐震物件であれば、あわよくば実需層に購入してもらっても良いですが、本命は戸建て投資家への売却で十分な気がしてきました。
10年前であれば、戸建て投資家の数は少なく、売りに出しても買い叩かれるイメージがありますが、戸建て投資家が急増した2020年以降であれば、「買い圧＞売り圧」である可能性が極めて高く、500万円前後の投資向け物件であれば比較的高値で売れそうです。
日に日に戸建て投資コンサルの数が増えており、1棟モノに続いて区分も不正融資事件が目立ってきており、一部の高属性向けの新築ワンルーム以外は融資が厳しくなりそうな予感もします。
戸建投資コンサルの方には頑張って戸建て投資家を増やしてもらい、出口の間口を増やして頂きたいですね。
戸建ての三為業者が台頭してくるのも時間の問題でしょう(笑)
私が400万円で買った物件を600万円で買い取って、中間省略で900万円で利回り8％くらいで投資家に売るみたいな・・
投資家向けに明確な出口があり、融資を必要としない戸建て投資であれば、アパートのように市況に大きく左右されることも無く、いつでも売りたいタイミングでそこそこの価格で売れます。
中途半端に物件の土地値や信用毀損することを気にするくらいなら、ド田舎ではない程度の「超郊外」の路線価が無いようなエリアで、ひたすら高利回りの物件を購入するのもアリです。
購入して数年後に、仮に買値と同額で売却出来たのであれば、期間中の利回り（回収金額）が高い方が最終利益は高いです。
ここ数年はキャピタルゲインを狙った都心部への投資が脚光を浴びておりましたが、「なんとか入居者がみつかる」レベルの超郊外の戸建てで利回りが高ければ出口の心配なく購入出来ますね！
