価格が下がってきたアパートはいつ買うべきか？

コロナ禍で「若干」ですが、アパートの価格が下がってきたような気がします。

といっても2009年～2012年頃の水準には程遠く、融資環境が良いとも言えないので、ついつい様子を見てしまいます。

仮に、現在の水準から、さらに利回りが1％程度上昇してきたら（価格が下がってきたら）、買うべきでしょうか？

＜買うべき派の理論＞

・買うタイミングを待っていたら、いつまで経っても買えない、収支が合うなら買うべき。

・世界的な金融緩和でマネーがだぶついており、投資マネーがこれまで以上に不動産へ流れてくることから、今後不動産価格は上がるはずだ。（今、買っておくべきだ）

・不動産投資は成果が出るまで時間がかかるビジネスであり、始めるなら（買うなら）少しでも早い方が良い。

＜買わずに様子をみるべき派の理論＞

・戦後最大の経済危機であるコロナ禍において、先が読めない。今無理に買うのはリスクが高い

・そもそもアパートは供給過剰。人口減もあり、不動産賃貸業は斜陽産業でもあり買うべきではない。

・融資が付く新築は依然高く（利回りが低く）、築古中古はトラストが厳しくなったこともあり融資が付きにくい。

細かく挙げればキリがないですが、上記のような感じだと思います。

私はコロナ後、かなり真剣に今後不動産マーケットがどうなるかを考えておりましたが、「余程の良い物件（割安）が出てこない限り、アパート購入は見送る」という結論に至りました。

買うべきでない派の意見とも一部重なりますが、私が考えたのは以下の通りです。

・都内は利回りが高くキャッシュフローが少ない上に、ここ数年価格が上昇していたことから、これ以上上がるよりも下がる可能性の方が高そう。既にコロナにより都内の人口減が始まっており、今後さらに拍車がかかりそう。

・郊外は、コロナで外国人労働者の入居が期待出来なくなり、工場関連においても事業所縮小や派遣切りなど日本人の需要も減少、更に学生もオンライン授業により実家へ帰ってしまいしばらくは期待出来ず、来年の地方在住の受験生は無理に都内や首都圏郊外の大学を受験せず地元の大学へ行くor両親がコロナにより学費を払えなくなり大学進学を断念し地元企業へ就職する、というケースが増えそう。（当然、親元から通勤するので新たな賃貸ニーズは生まれない）

・上記により空室率は向上し、客付けのための費用も上昇し、成約家賃も下がりそう。

・現在は政府の給付金・融資により、さほど滞納率や夜逃げは増えていないようだが、それを使い切ってしまえば（政府の第二回ばらまきが無ければ）さすがに滞納・夜逃げが増加しそうである。

要は金融緩和でジャブジャブになり、副業解禁の追い風もありアパート購入意欲の高いサラリーマン層は増加しているため相場は思ったより下落していないが、年末～来年春・夏にかけて、①資金が尽きた自営業者の増加、②冬のボーナスカットにより住宅ローンが払えないサラリーマンの増加、③企業のリストラが本格化、④来年春の学生・新卒者のアパート賃貸ニーズの減少が顕在化、⑤夏にかけて2021年3月期の上場企業の本決算の赤字がすごいことに！　といったスーパーネガティブ要因がてんこ盛りです。