なかなか物件（戸建て）を買えていない中、今後は「北総線」（北総鉄道）沿いの物件を見てきました。
・千葉県北東部の北総線沿い
・駅から徒歩10分程度
・500万円台
・築40年程度
・土地50坪越え、建物65㎡ ＊別途、離れ小屋あり
駅前にコンビニが辛うじて存在する規模の駅ですが、駅徒歩圏は新しい戸建てが多数立ち並んでおります。
駅徒歩圏でなのに土地がやたらと広いことが気になり、現地で不動産業者と合流しました。
いつものように、本日も私を含めて内見する人が3組いるそうです。
リフォーム後の引き渡しということで、室内は木材が置かれており、リフォームはまだ半分も終わっていないという状況で、はっきり言ってあまり参考になりません(笑)
特に傾きは無さそうですが、玄関ドアを開けたすぐ横がキッチンとなっており、少なくとも間取りはイケておりません。
さらに井戸水＆浄化槽なのもマイナス評価です。
逆に、外壁は直近塗装済であること、敷地が広いことから2・3台分の駐車スペースがあること、離れ小屋があるので子供部屋や荷物置き場にもなり差別化が図れそうなことはプラス材料でした。
私は1戸目のみオーナチェンジ物件で、2～8戸目までは空き家をリフォーム後に募集を行ってきましたが、リフォームの手配は、
・費用を見誤る可能性が高い（当初より高くなってしまう）
・募集開始まで数か月かかる
ことに嫌気が差しており、最近は「楽をしたい」という気持ちがこみあげてしまっております(笑)
この物件は募集家賃の設定が極めて難しく、土地の広さ（駐車スペース）や離れがあることに価値を認めてくれる方であれば8万円でも決まりそうですし、そのような方がいなければ6万円程度が妥当な線です。
いかんせん「駅力」が無いことから、「募集してどの位の期間で決まるのか」「どのくらいの家賃で決まるのか」について、かなりボラティリティが大きい物件です。
リフォームが完了していない状況で、買付の意思表示をするにはリスクが高いので、ダメ元指値も入れずに、「リフォームが完了したら連絡下さい」と不動産業者さんに伝えて退散しました。
今年に入ってから現地に行った物件のほとんどは、当日に私以外にも複数の内見者がいるという展開が続いております。
それだけ戸建て投資家が増えたのだと思いますが、裏を返すと高値で売却出来るチャンスでもありますので、価格次第では短期譲渡でも売却するのも面白いと考えるようになってきました。
ただし、戸建て投資は銀行融資の影響を受けないことから、急に相場が下落することも当面は無さそうですので、よほど資金に行き詰らない限りはインカムゲインをしっかり確保しながら、残債を減らしていきたいと思います。
