8月上旬に内見に行った、千葉市戸建てを購入することが決定しました！
・千葉市緑区 JR駅 徒歩17分
・価格 320万円 *リフォーム費用50～100万円程度
・土地150㎡ 建物80㎡（昭和60年築）
・公道接道の角地
・自治会費が月500円
相続税路線価は570万円くらいあります。
現在も売主の身内が居住していることもあり、インフラ面は問題なく、室内はまぁまぁキレイです。
外壁はチョーキングが確認されましたが、屋根は数年前に修繕しており、都市ガスなのでプロパンガスへの切り替えも可能と、なかなか好条件です(笑)
土地として売り出しされていた物件なのですが、約30％の指値が出来て上記の価格で購入する運びとなったのですが、安く購入出来た理由は以下の通りです。
①敷地はそこそこ広いが、駐車場が無い
②敷地の裏が山になっており、割と最近、周囲一帯が「土砂災害特別警戒区域」に指定されてしまった
③床の一部がブカブカしており、修繕することはマストである。
面談をした売主の身内の女性は上記三つを気にしておりましたが、まず③は全く問題なくお金（リフォーム費用）で簡単に解決することが出来ます。
①については、公道から1メートル程度の擁壁があり、周囲より若干高くなっております。擁壁や敷地の一部を壊して駐車場を造ることは出来ないか検討しましたが、土地や建物の形状から鑑みると、まず不可能ですので諦めました。
②については、私個人ではどうすることも出来ませんが、山（崖）の高さもせいぜい5メートル程度であり、山の下部からも20メートル程度は離れていることから、仮に大雨が降っても身の危険を感じるほどではありません。（昨年の台風15号、19号はもろに直撃したエリアですが、山の土の一部が雨と混じって茶色の水（雨）が地面に溜まったようですが、そもそも1メートル程度の擁壁の上に建物が建っているので、建物内に浸水することは無かったとのことでした。
裏を返せば、つい最近まで土砂災害特別警戒区域に指定されていなかったエリアということでもあり、必要以上に気にしないこととしました。（入居者目線で見た時にも、大きなマイナスにはならないと判断しました）
行政が点検して、補修や擁壁作りをしてくれるかもしれません(笑)
一番問題なのは「駐車場が無い」ことですが、最寄りの月極駐車場まで100メートル以上の距離があります。
最悪、そこを借りてもらえれば良いのですが、月極駐車場へ向かう途中に、駐車スペースがある空き家が2・3軒ありました。
そこの持ち主を特定して、貸してもらうという選択肢もあります。
さらには、物件の隣家が最近引っ越してしまい、現在は空き家になったということもヒアリング出来ました。
隣家の方が、山（崖）からの距離が近く、私が購入した物件よりも身の危険を感じる立地にありますのですが、駐車場があるのです！
謄本を取得したところ、土地や建物も私の物件より広く建物も平成築と新しく、外壁も最近塗り直したばかりのようです。
「う～ん、、、欲しくなってきた(笑)」
所有者は、早かれ遅かれ売却する可能性が高いので、価格次第では購入するのもアリなので、頃合いを見て、所有者に地上げ（物上げ）のお手紙を書いてみたいと思います。
過去に私が購入した戸建ての中では一番ぱっと見が良く、実需層へも売れそうな外観・面積・道路付けです。
コロナが長引きテレワークがあたり前の世の中になれば、郊外ではありますが、投資物件としても実需物件としても、一定のニーズはありそうです。
気になる駐車場ですが、AIや自動運転技術が発達すれば、家の前でクルマから降りた後、クルマが勝手に遠方の駐車場まで移動してくれる世の中が来るような気もします。（たぶん10年後にはそうなっていると思いますが・・・）
クセがある分それを解決させたり、世の中の価値観が変わったり、テクロノジーの変化に伴い資産価値が上昇することを祈り、色々な可能性を探りつつ、保有・運営していきたいと思います。
