【潮目が変わった！】都心・郊外のインカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資による利益は、基本的には「インカムゲイン」（家賃収入）と、「キャピタルゲイン（売却益）で構成されております。

また一部の方は、相続税や所得税の節税により、結果として残るキャッシュが増えたというケースもあると思います。

ここ10年位の不動産投資における万人のコンセンサスとして、「都心は地価や物件価格が上がり、郊外・地方は地価や物件価格が下がり続ける」というものがありますが、まさにその通りだったと思います。

上記を前提とすると、以下のイメージかと思います。

都心物件：　利回り6％・実質利回り4％（家賃に対する経費率低い）・空室リスク小・将来の売却益期待大

郊外・地方物件：利回り15％・実質利回り10％（家賃に対する経費率高い）・空室リスク大・将来の売却益期待小　

この前提を基に、物件の価格や利回り（キャップレート）が決定されます。

都心物件は利回りが低くても、資産性は高い上に将来のキャピタルゲインが狙えるため、投資家は購入します。

逆に郊外・地方物件は、将来のキャピタルゲイン期待は低くても、高い利回りを実現することで投資元本を早期に回収することによりトータルで儲けを出すことを狙って投資家は購入します。

ただし過去には以下のような例外もありました。

・平成バブル末期の都心物件（利回りは低い上に、バブル崩壊により物件価格は暴落しキャピタルロスが出てしまった）

・アベノミクス初期～2017年頃の郊外・地方物件（高い利回りである上に、スルガバブルもあり、RC物件を中心に物件価格が高騰し、大きなキャピタルゲインも得られた）

ここ10年以内に不動産投資を開始した方は、都心の物件は年々上昇するものと思い込んでいる方もいるかもしれませんが、未来永劫上がるはずはありません。

また低金利が続く保証もありません。

コロナが引き金となって都心の人口は減少に転じ、オフィスの空室率は上昇し、生産緑地の2022年問題も差し迫っており、大規模な金融緩和は続いておりますが、海外の機関投資家が買わずにサラリーマン投資家が購入するような数千万程度の投資物件はこれ以上価格が上がるイメージが湧きません。

金融機関の融資が渋いままであれば、今後は以下の通りになると私は予測しております。

都心のアパート：物件価格自体は下落し、且つここ数年上昇を続けていた家賃も下落に転じて、利回りは大きく上昇。

郊外・地方の築古戸建て：不動産投資人口の激増により、まずは郊外のボロ戸建てを現金買いするという動きが引き続き加速し、物件価格は上昇（利回りは低下）

私の強い希望的観測も含まれております(笑)

仮にそうなった場合、上記の「例外」の通りになり、

・都心物件（主にアパート）は、もともと利回りが低い上に、キャピタルロスまで出てしまう

・郊外・地方の物件（戸建て）は、もともと利回りが高い上に、キャピタルゲインまで出る

という図式になります。

都心の物件は景気やマクロ経済環境に左右されやすいため、「物件相場の下落リスク」と「（物件価格が高額であり融資が前提となるため）金利上昇リスク」を抱えております。

要は、インカムは比較的安定しますが、それ以外のボラティリティは実は高いのです！

今は都心部での「土地から新築」が過熱しております。中古は依然価格が高く、融資も引きにくいためです。

特にここ数年で、相続税対策や個人投資家向けに新築アパートが急増しておりますので、横浜市ほどではないですが都内も新築～築浅のアパートは供給過剰感がある上に、転入人口の減少も重なり、私は今都心部の高額物件を購入することはリスクが高いと感じてしまいます。（地価の下落に伴い、土地の仕入れ価格が大幅に安くなれば話は別ですが・・・）

都心のアパートと郊外・地方のボロ戸建てに限っては、

・都心物件→値上がりする

・郊外・地方物件→値下がりする

という図式は変わりつつあり、ついに潮目が変わったと感じております。