不動産融資が引き締まり、特に中古1棟ものは融資が厳しいようですが、新築を中心とした「区分」マンションについては活況のようです。
エフジェーネクスト 8935 https://www.fjnext.com/ir/library/setsumeikai.html
プロパティエージェント 3464 https://www.propertyagent.co.jp/ir/results
これらの新築区分の分譲会社の業績は、増収増益と好調のようです。
これは明らかに、年金2000万円不足問題・副業解禁の流れを受けて、サラリーマン・公務員投資家がこぞって、「将来の資産」「年金代わり」「保険付き」「節税」という、販売業者の必殺トークにメロメロになり、購入しているのでしょう。
35年ローン・最初からキャッシュフローゼロでも。
私も投資経験ゼロで、「今日から何か投資しよう！」というタイミングで、マンション投資の話を聞いたら購入しているかもしれませんが、家賃が下がり、修繕積立金が上がったら、赤字転落です。
逆に、アパート建築業者は苦戦しているようです。
シノケングループ 8909 https://www.shinoken.co.jp/ir/
TATERU 1435 https://corp.tateru.co/ir/library/detail2
両社とも減収減益で、直近の株価はかなり下がっております。
以前に建売アパートのセミナーへ参加して物件資料も見せてもらったこともありますが、基本的には割高です。
土地を安く仕入れるルートもあるはずですし、建物の部材の大量発注などで安く建築出来るはずですが、人件費や集客費用（テレビCMやWEB広告）にかなりの費用が掛かっているためでしょう。
業者の利益がしっかり乗っていることに加えて、今後若年人口の減少が間違いないことから、個人的には新築物件の投資へは否定的です。
＜参考＞
これから需要が増える住居タイプとは？
ただし例外として、一般的な中古物件よりも良い条件で融資が引けることに加えて、業者側の資金繰りや決算前の売上作りなどの事情による、「バーゲンセール」による大幅ディスカウントが期待出来れば、「アリ」かと思います。
リーマンショック後の、実需向けマンションの投げ売りのイメージです。
当時は「アウトレットマンション」という格安マンションも存在しましたね。
アパート建築業者は、一般的には銀行から多額の融資（運転資金など）を受けており、返済があることに加えて、継続して良い条件で銀行から融資を受け続けるためには、決算書上の売上高を維持・拡大する必要もあります。
上場企業であれば、投資家の目も気にします。
上記の2社は12月決算です。
もし竣工済の売れ残っている物件があるようでしたら、11月頃から商談に行き、年内決済条件で大幅値引きを引き出せるようなら面白いかもしれませんね！
以上、完全に個人的な希望的観測でした(笑)
