現在、戸建てと中古アパート両方の物件を定期的に検索しておりますが、以下のアパートを見つけ、早速資料請求＆現地視察をしてきました！
横浜市郊外 *相鉄線沿い
駅徒歩10分程度
価格 3000万円強
築30年弱の2階建てアパート
2DK×4室
利回り 約10％
何の変哲もない、よく見かけるアパートです(笑)
なぜ気になったかというと、路線価ベースで売価の85％くらい出ていて、閑静な住宅街の公道に面した整形地で、実勢土地値が売価の100~120%程度と判断したためです。
やや広めの1戸建ての用地として将来売却可能ですので、10~20年程度賃料収入を得てから土地として売却すれば、まず負けることは無さそうな物件です。
上記はプラスな点ですが、マイナスな点としては、
4分の3が空室であること
管理が悪く外観がイマイチで、手入れをするのに相応の費用が発生すること
駅力がイマイチなこと
周囲にかなりの数のアパートが乱立していること
が挙げられます。
空室が多いこととと、手入れや修繕に相応の費用がかかるのは、現金に余裕がない今の状況を踏まえると痛いですが、まぁなんとかなります。
駅力が弱いとはいえ横浜市内であり駅徒歩10分程度ですので、これも許容範囲かと思います。
ただし、その物件よりも駅近に1K~3DKくらいと思われるアパートがかなり乱立しており、しかも雨戸が閉まっている空室と思われる部屋がかなり多く、これは慎重に判断する必要があると思いました。
感覚的には空室率30％程度でしょうか。
駅徒歩10分以内のエリアでこの空室率はキツいと思い、適正賃料もかなり調べたところ、物件マイソクに記載された想定賃料より3000円以上は安くなりそうな印象です。
家賃は、ほぼ下落しきった築年数の物件ですが、数年後は表面利回りは9％未満となっているのは間違いなさそうです・・・
ここ数年の路線価は横這い~微増なので、将来的にも土地相場の大きな下落は無いかな…と思いましたが、周囲に生産緑地と思われる畑が散見されました(笑)
数年後は、宅地として大量供給されるのかな・・・
念のため、地場密着型の不動産屋へ飛び込んで話を聞いてみました。
・このエリアは地主が多く、空室を気にしない大家も多い。
・広告料は1か月分が相場で、2カ月あればかなり珍しい方。
・ペット可物件は少なく、競争力はある。
・仲介と管理は、大手系の特定店が牛耳っている。
うーん、頑張れば満室経営出来そうかな・・・
アパートを既に2,3棟持っていて現金に余裕があれば、資産価値を重視して多少の指値をした上で購入したかもしれませんが、物件がある反対側の駅の出口方面の方が栄えていたこともあり、最終的に一旦購入は見送りました。
半年くらい経って、プライスダウンしていたら、そこからさらに指値を入れる前提で検討しても良いと思いですね。
