千葉県郊外の高利回り狭小アパート

不動産

収益物件を検索していて、久々に気になる物件が見つかり資料請求をしてみました。

千葉県郊外 で価格は2700万円

利回り16%  *ただし半分空室、一部屋雨漏りあり

駅徒歩10分程度

路線価10万円

土地・建物ともに200㎡強

木造2階建て 1K・12部屋築33年

全面道路は位置指定道路、ただし接面20m越えにつき、接道はバツグン!



グーグルアースで見た限り大きなマイナス面もなく、土地価格は固く見て坪40万円くらいはありそうなので、

2,400万円が、土地値の下支えとなります。(戸建て用地として2区画で売却出来そうです)



不動産仲介業者の話によると、2階の一部屋で雨漏りがある他、全体的に古めかしいので内外装工事をする方が良いと、関連会社でのリフォームも暗に勧めてきました(笑)

ほぼ土地値・新耐震・利回り16%であれば、十分検討出来る水準であり、フリーローンで得た600万円を握りしめて現地へ向かいかけましたが、突っ込んで調べることとしました。

レントロールを見ると、1部屋17㎡程度の3点ユニットで家賃は25,000円~33,000円程度とバラつきがあります。

最低家賃に引き直したとしてもそれなりの利回りにはなりますが、特に直近入居したと思われる部屋は軒並み30,000円未満です。

近隣の同様のアパートの家賃を調べてみると、やはり25,000円~30,000円が相場のようです。



念のため生活保護者の上限家賃を確認すると一人世帯で43,000円でしたので、生活保護の方にも住んでいただけません(笑)

近い将来、ベーシックインカム制度が導入され、年金や生活保護(家賃支給)といった概念がなくなれば、1円でも安いアパートへ住みたいというニーズが高まりますが、数年続くと思われるコロナ禍において、「家賃に対して高い経費率」「滞納リスク」「夜逃げリスク」「賃貸ニーズの減少」があること、雨漏り修繕など物件購入時の費用に加えてリフォーム費用も掛かりそうなことも鑑みると、アパート初心者且つ、現状の資金力を鑑みると私には手に負えない可能性が高く、一旦見送りとしました。

アパート中級者以上の大家さんであれば、安価でリフォームの上、満室にして数年回して12%くらいで売却出来る物件だと思います。

価格帯的にも、経験を積むにはちょうど良い物件だと思いましたが、直近は戸建ての退去などもあり、弱気になっております(笑)

2020年7月現在においては、各種給付金や融資制度の充実により買い圧が高まり、物件価格があまり下がっておりませんが、このバブルにおける買い一巡後、コロナ滞納が一般住居へも蔓延し始めた頃に、コロナ第二波・第三波とも重なり、収益物件の価格はもうワンランク下落すると予測しております。

株もそうですが、買い手が一巡した後に、実態経済の悪化が更に顕在化して、収益性(不動産→家賃、株→配当)が目に見えて低下してきたら、「この価格で買って大丈夫か?」「この価格で売れるならさっさと売るべきでは?」という、売り圧の方が高まる気がします。

ウォーレンバフェットの投資鉄則である、「ルール1:絶対に損をしないこと」「ルール2:ルール1を絶対に忘れないこと」を肝に銘じて、財布のひもが緩くならないようにしたいと思います。

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