私は過去に、1000万円台の区分マンションの買付を2.3回入れたことがありますが、いずれも宅建業者にさらわれてしまいました。
いずれも融資利用を前提とした買付であるのに対して、宅建業者は「現金」「契約不適合責任免責」のため、資金力の無いサラリーマン投資家では業者価格で物件を買うことは難しいことが分かり、最近は物件リサーチもあまりしておりませんでした。
が、今回明らかに割安な物件を見つけたので、現地へ行ってきました。
・横須賀市内の駅から徒歩10分程度
・価格 約300万円
・約40平米の2DK
・昭和末期築の新耐震
・室内はボロボロ(笑)
外観は築年数相応に古いですが、管理はそれなりに行き届いている印象です。
室内は、天井～壁～床はほぼ全ての箇所の張替えが必要なほど見た目の印象は悪いです。
室内のドアも塗装が剥げまくっていて、キッチンと和室の間はドアも襖もありません・・・
洗濯機置き場は室内にあり、風呂・トイレもセパレートなのが救いです。
・キッチン →迷うことなく交換
・洗面台 →迷うことなく交換
・トイレ →比較的新しく交換不要
・浴室 →ハウスクリーニングでOK（ユニットバスであり、水栓も新し目）
電車が通る音が少し聞こえることと、西向きなのがマイナスですが、2部屋がベランダに面しており見晴らしも悪くありません。
駅から近いとは言えないですが、横須賀は坂道が多い中、最寄り駅から平坦であることは大きなプラス要素です！
想定賃料は５.5万円程度ですが、管理費・修繕積立金が毎月約2万円掛かるため、リフォーム費用を100万円前後で抑えたとしても実質利回りは10％に届かない可能性が高いです。
ただしこの物件に目を付けた最大の理由は「相場より大幅に安い」ことです。
過去の成約事例では、リフォーム前で600万円前後で、複数戸取引されていることが分かっております。
担当の営業マンは「フルリノベーションしたら900万円位で売れる！」と言っております。
確かにAI査定を見ると800万円前後となっております。
マンションなのでリフォーム費用が読みにくいこと、そもそも戸建てに対して利回りが低いことが気になりかなり長考しましたが、私が出した結論は・・・
→ 続く！
