前回の記事の続きです。
売主は、相続した戸建ての荷物の整理や室内の換気などで、定期的に遠方から通っておりましたが、早めに処分したいはずと考え、売出価格から30％以上の指値を入れてみることにしました。
元々土地として売り出されていたことから、契約不適合責任免責・境界非明示・残置物はそのままで可という条件です。
「多少、押し戻されるかな・・・」と思っておりましたが、なんとその金額のまま通過して、購入が決定しました！
この物件は、土地が60坪近くあって広いのですが、路線価が2万円程度と低く、旗竿地のため補整が入っており、はっきり言って土地の評価額は低いです（笑）
一応、市街化区域で擁壁無しというのが救いです・・
逆に建物は100㎡を大きく超えていることから、築古とはいえ評価額はそこそこ付くため、建物も含めた固定資産税評価額よりは大幅に安い価格で購入することが出来ました。
整理すると以下ような物件です。
＜良い点＞
・土地・建物が広い。（駐車場も2台分のスペースあり）
・擁壁がない。
・駅から近い。
・新耐震である。
・上下水道が整備されている（浄化槽や井戸水の物件ではない）
・プロパンガスの物件である（水回り設備の協力が得られる）
・土地値に対して、建物＋リフォーム費用分の比率が高く、減価償却費を多めに取れる。（目先の税負担が軽減される）
＜悪い点＞
・土地値が低い。（路線価が低い上に、旗竿地である）
・建物が広すぎる（リフォーム代の負担が大きい）
・スーパー、小中学校が遠い。（実は一番のデメリットだと思っております・・・）
・林が近くにあり、冬場は時間帯によっては日当たりが悪い。
・残置物が多い。
・床の張替え（上張り）が必要
・屋根・外壁は、竣工時から（？）手入れされていない。
残置物は、リサイクルショップに一部引き取ってもらい残りは廃棄しますが、場合によってはジモティも活用予定です。
タンスの奥から金の延べ棒が出てくることを強く祈っております（笑）
周囲は住宅やアパートがパラパラある以外は何も無いような場所ですが、駅徒歩圏にあり建物が広いことから、うまく行けば高い賃料で貸すことが出来る可能性は秘めております。
成田空港までドアツードアで最短30分で到着出来るので、コロナが落ち着き成田界隈の賃貸需要が回復したら、法人の寮としてのニーズもあるかもしれません。
最悪、外国人寮（タコ部屋）です。
私が今迄に購入してきた戸建てが70㎡前後が多いのですが、今回の戸建ては2倍近い面積があり、投資用戸建てとしては適していないと思います。
リフォーム費用も単純に2倍近くになることを覚悟しておりますが、エリア的にさほど高い家賃は取れませんので、
極力必要最低限のリフォームに留めて、「まずまずの家賃」を狙いたいと思います。
