不動産

今年５月に購入した千葉県松戸市の戸建てについて、現在までの紆余曲折について記載します。 公道までの「通路」が3筆あり、近隣住民でそれぞれ1筆づつ所有しており、幅員は4メートル程度ありますが重要事項説明書上は「再建築不可」となり、それを承...

ブログ経由で株式会社AlbaLink（アルバリンク）様よりメールで連絡を頂き、過去のブログ記事を監修頂きました。 ↓　この記事です   再建築不可物件・未接道物件・不整形地・旗竿地・狭小地・違法物件・訳あり物件・事故物件等の買取を行って...

8月に購入した、茨城県取手市の戸建て。 常磐線の駅から徒歩圏で、物件から歩いて10分圏内に小学校・コンビニ・スーパーがあり、日当たりも良く、駐車場2台スペースがあるという「クセの無い」物件です。 通常、物件の内見や決済、リフォームの打ち...

相変わらず、収益物件は高いですね。。。 私が不動産投資を始めた6年前には既にアパートの価格は数年前より大きく上昇しておりましたが、直近は首都圏郊外（路線価6～10万円程度）のアパートの利回りが11％から9％くらいになっている印象です。 戸...

不動産業者経由で良さげな戸建ての紹介をもらい、物件を見に行ってきました。 ・価格　約200万円 ・神奈川県伊勢原市　　＊バス便の市街化調整区域 ・築40年強　　ギリギリ新耐震 ・浄化槽 ・土地　110㎡　　　建物　70㎡ ・擁壁や段差の無...

かつてない築浅の戸建てを見に行き、普段ボロ戸建てしか見ていない私は物件に惚れてしまい、欲しくなってしまいました。 一番ダメな投資家です(笑)   利回りだけを見たら論外なのですが、リースバック物件なので修繕義務は入居者となっており、保証...

私にしては少し価格帯が高めのオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました。 ・さいたま市の南の方 ・価格　約1,200万円 ・土地　70㎡　　建物80㎡ ・JR駅より徒歩20分弱 ・路線価　約14万円 ・築10年強 ・公道角地 ・擁壁や段差...

物件サイトに気になる新着物件があり、資料請求をして内見に行ってきました。 ・横須賀市内の人気駅から徒歩15分 ・価格　500万円台 ・平成築 ・土地90㎡　建物70㎡ ・浄化槽 ・坂の上で、上も下も擁壁（ただしRC擁壁のため、安全性は高そ...

新着物件を見ていたら良さげな戸建てが出ており、資料請求するとともに、現地へ行ってきました。 ・神奈川県三浦市の南の方（三崎口駅からバスで15分程度、さらにバス停から徒歩10分強w） ・価格　500万円弱 ・土地　110㎡　建物80㎡ ・位...

先月購入した茨城県取手市の戸建ては、位置指定道路に微妙に接していなくて、重要事項説明書上は「再建築不可」として契約・決済しました。 位置指定道路に接している近隣の数世帯の戸建ては築50年程度経過しておりますが、私の物件は30年前に一度...

先日、都内東側の再建築不可の戸建て（オーナーチェンジ）の外観を確認後、仲介へ買付証明書を提出してきました。 売主の知人が居住中でしたが、仲介と私の売主で室内を見学することになり、入居者がいる状態で室内にお邪魔してきました。 ・小型犬...

５月と８月に戸建てを購入して、カネが無くなってしまいましたが、気になる戸建てを発見し、懲りずに見に行ってきました。 ・価格　約1,200万円 ・東京都東部 ・駅徒歩15分程度 ・築30年弱 ・土地・建物ともに20坪前後 ・オーナーチェンジ...

茨城県取手市の戸建ての内見に行ったところ、同じ時間に私以外にも2人の内見者が現れ、3人同時に内見するという前代未聞の展開となりました。 現在の「戸建て投資バブル」は、私よりも低い目線で購入する投資家で溢れております。 この物件は、エリア...

  私は一都三県のみを対象エリアとしておりますが、茨城県の取手市・守谷市・古河市などの都心通勤圏は千葉県の外房エリアよりはよっぽど都心に近いので、一応物件チェックはしております。 そんな中、茨城県取手市に面白そうな戸建てが掲載されたので、...

再建築不可戸建てを「再建築可」にすべく近隣住民との交渉。 若い男性と高齢女性と打ち解けたきたところで、３世帯共通で使用している「通路」部分（3筆をそれぞれ1世帯づつが所有）についての権利関係について切り出してみました。 ・この通路は特段...

先般、決済が完了した築40年超えの松戸市の戸建て。 まずはリフォームを行い賃貸に出し、その間に時間を掛けて両サイドの住民と「通路」部分についての協議を行い、再建築不可を可とすべく交渉を進める方針としました。 リフォームについては投資仲...

前回、千葉県・松戸駅徒歩圏の戸建ての内見に行ったことを記事にしました。 購入するかかなり迷い、次の内見者が来るまでの限られた時間で、頭の中を整理しました。 【良い点】 ・直近、都内のファミリータイプの賃貸物件は家賃が上昇しているようで、...

ネットの新着物件をすぐに資料請求をして、松戸市の戸建てを見に行ってきました。 ・価格　約600万円 ・松戸駅徒歩圏 ・土地・建物　ともに80平米弱 ・ギリギリ旧耐震w ・駐車場1台付き   ネット掲載直後から、かなりの問い合わせがあったよ...

先般、入居が決まった横浜市金沢区の戸建てですが、入居2日目に早速管理会社から連絡がありました。 「前の入居者が、洗濯機の排水溝の中にちぎれたホースを残してしまい、水が流れなくなり、洗濯が出来ない状況のようです。提携している水道工事業者へ連...

4月と５月に立て続けに内見した物件について、備忘録も兼ねて記載したいと思います。 ①横浜市栄区戸建て ・価格　400万円弱 ・築40年強（旧耐震か新耐震か判定微妙な築年月日） ・土地・建物ともに70平米前後 ・駅徒歩15分弱 ・上下水道 ...

2月末に横浜市金沢区の戸建てが退去となっておりました。 2月のうちから若干家賃を上げて募集を再開しておりましたが、家賃が高過ぎたのか、なかなか決まりませんでした。 SUUMOの閲覧件数も好調で、近隣の戸建てやアパートを見ても十分...

今まで、入居者から修繕の依頼はあっても家賃の引き下げ依頼はありませんでした。 が、今回初めて生活保護の入居者から「離婚することになり、役所から支給される家賃が減少することになるので、その分の家賃を引き下げて欲しい」と管理会社経由で連絡があ...

2017年に購入した千葉県八街市の戸建てが、2023年より長期譲渡扱いとなったことから売却活動を行っておりました。 購入時に仲介頂いた不動産業者に、そのまま物件の管理をお願いし、そのまま5年以上が経過し、そのまま売却もお願いするこ...

私は、各種税金は現金もしくは手数料が掛かるのを覚悟でクレジットカードで支払っておりました。 今年から国税は「PAY払い」が可能となり、私はクレカでAMAZONギフトを購入し、AMAZON PAYで所得税を納税しました。 クレカの手数...

先日、入居が決まった横須賀市戸建ては、再建築不可です。 隣地の家は物件を仲介してくれた管理会社の管理物件であることを、物件購入時点で確認しており、 将来的には購入させてもらうことにより接道義務をクリアさせることを目論んでおりまし...

昨年の秋に購入した神奈川県横須賀市の戸建ての入居が決まりました。 この物件は、地元の収益物件専門のリフォーム業者さんへ工事を依頼し、昨年末から2月末初旬まで工事を行っておりました。 3年ほど空き家期間がありましたが、室内は普通に汚れてい...

現在の市況をもとに、私なりの2023年の戸建てと中心とした投資戦略を考えてみたいと思います。 前提は以下の①～⑤の通りです。 ①金利上昇の動きあり ②円安・資源高によるインフレが本格化 ③不動産価格の高止まり ④ウィズコロナ禍における賃貸...

2017年末に1戸目の戸建てを購入してから、丸5年が経過しました。 当時はアパートの価格が既に高騰しており、不動産投資初心者だった私は、まずは手堅く少額の戸建て投資からスタートさせるべく、大量の不動産投資本を読み漁るとともに、物件探しを開...

例年同様、今年も1年間に掛かった戸建ての経費を物件ごとに集計してみました。 2020年・2021年に続き、今回が3回目です。   2022年初めの時点で所有戸建ては10戸、年末時点で12戸となりました。 どの物件も共通して、固定資産税・火...

今年は戸建ての入退去は1戸のみで、修繕費用も数万円程度の細かいものが少しあった程度で極めて順調でしたが、ついにデカい修繕が発生してしまいました。 ・川口市戸建：原因不明の水漏れが発生。漏水場所が特定出来ず、一部の既存配管は残しつつも大半の...

前回、埼玉県北東部の戸建ての外観のみ確認し、「室内ノールック」で買付けを入れました。 境界非明示に加えて、残置物撤去も買主負担という出血大サービスの条件です。 仲介は売主へ話をしてくれたのですが、売主からは、室内を確認してもらってから改...

手元資金がキツくなってきたので本気で物件を探す気が薄れてきていたのですが、 たまたま目についた新着物件（戸建て）に、冷やかし半分で資料請求をしてみました。 ・価格　400万円台半ば ・駅徒歩20分弱 ・東武伊勢崎線沿いの埼玉県北東部（もう...

戸建投資初期の頃に購入した物件は 「なぜ、こんな物件を購入してしまったのだろう」 「購入するとしても、なぜもっと指値を大きくしなかったのだろう」 などと、今振り返ると購入したこと・購入した価格を、誤ったと感じる戸建てもあります。 特に後悔...

私は以前より日本政策金融公庫を重宝しており、先般購入した11戸目の戸建ても利用させて頂きました。 太陽光購入時よりお世話になっており、戸建ても約半分は公庫から借入をしていることから、契約本数がついに10口となってしまいました・・・ エリア...

私は不動産投資開始直後は中古ワンルームも物色しておりましたが、既に価格が高騰し始めていて儲かるイメージが持てず、「入居付けが容易「高利回り」「土地という資産が残る」「実需層へ売却出来る」といったメリットに魅かれて戸建て投資を開始しました。...

千葉県八街市の戸建てを購入することになり、契約に行ってきました。 私にとって初となるリースバック案件で、購入時も価格と、その後の賃料・条件をセットで提示して購入するというやり方で、色々と考えることが多かったです。 まずは、売買契約ですが、...

前回のブログで、八街市戸建に買付を入れるとことまで記事にしました。 売主は、売却後近所のご子息の所へ引っ越すか、そのまま住み続けるリースバックにするか迷っております。 当初はリースバックに魅かれて、この物件を内見することになったのですが...

先日、アットホームの新着に良さげな戸建てが掲載され、急遽現地に行ってきました。 ・神奈川県横須賀市　 ・価格　300万円弱 ・築35年ほど　＊新耐震 ・土地100平米　　建物90平米 ・横須賀市内のまずまずの駅からバス便 ・段差・擁壁無し...

私は1戸目の戸建てを千葉県八街市に購入しましたが、戸建て賃貸の供給過剰エリアになりつつあったことから、物件検索対象エリアとはしていましたが、実際に内見に行くことは全くありませんでした。 今回、ある仲介さんより情報を頂き5年振りに八街市へ物...

最近、少し手持ち資金に余裕が出来たこと、満室に返り咲いたことから、精力的に物件探しをしております(笑) ネットで見つけた以下の物件を見に行ってきました。 ・千葉県印旛郡酒々井町 ・価格　約550万 ・駅徒歩15分弱 ・駐車場3台分のスペー...

お盆前に、物件サイトで見つけ資料を取り寄せていた横須賀市内のオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました。 ・価格　400万円弱 ・土地110平米　建物70平米 ・ギリギリ新耐震 ・路線価約80,000円（ただし年々ダダ下がり） ・京急線沿...

投資仲間から物件情報をもらい、神奈川県三浦市・三崎港近くの築古戸建を見に行ってきました。 ・価格　約350万円 ・昭和末期築(新耐震） ・土地　100平米　建物70平米 ・三崎口駅からバスで15分、バス停から10分 ・市街化区域 ・路線価...

前回の記事の通り、横浜市金沢区戸建の退去に伴う管理会社との打ち合わせ後、近隣のファミリー物件の賃料が4年前より明らかに上昇しているので、最終的に自分で相場を調べ尽くして、今迄よりも数千円程度賃料を上げて募集を開始することにしました。 これ...

先般、2018年より入居頂いていた横浜市金沢区の戸建ての退去が発生してしまいました。 退去直後に管理会社の担当者と現地へ訪問し、7月初旬に室内の状況を確認してきたところ、猫を飼育していた割には匂いも無く、クロスの張替えなども必要無いなど...

少し前の平日に、珍しく割安な戸建てがアットホームへアップされ、その直後に仲介業社へ問い合わせ「今から内見させて下さい！」と電話をしました。 ・埼玉県北西部（東武東上線・快速で池袋駅から1時間前後）　＊「市」では無く「町」 ・約500万円 ...

戸建ては、土地（敷地面積）・建物ともに、狭いよりも広い方が当然よいです。 私は戸建て投資初期の頃は「核家族化が進んでいる日本で、昭和に建築された(無駄に）広い戸建ては数が余っており、増築の逆の「減築」という言葉もあるくらいなので、比較的小...

2019年・2020年は退去が相次ぎ、且つ入居もなかなか決まらず厳しい状況でしたが、2020年7月以来、退去が無くなり順調に「物件購入→入居付け」が進み、本日時点で保有戸建て10戸が満室でした。 が、久々に管理会社より「ご無沙汰しておりま...

昨年の9月・10月・11月・12月と、4か月連続で物件を購入したため、激しい金欠病に陥ってます。 幸い都内の更地以外の、3つの戸建てについては無事客付けまで完了しており、キャッシュフロー拡大に寄与してくれておりますが、不動産取得税の支払な...

私は2017年に不動産投資を開始しましたが、当時はスルガショック前だったので「融資ジャブジャブ」「多法人スキーム全盛期」「消費税還付スキーム全盛期」という、物件購入には追い風の時代でした。 一方でアパート等の収益物件の価格は2012年頃か...

ロシアによるウクライナ侵攻、中国（上海）のロックダウン、アメリカ金利の高騰に伴う円安、資源価格高騰、食料品や資材など輸入物価の高騰など、国内不動産投資における環境は基本的にはイマイチと感じております。 ただし市場の買い意欲は依然として強い...

私は戸建てに絞って不動産を買い続けてきましたが、やっと所有戸建て（10戸）が満室になりました！ 昨年12月に購入した10戸目の埼玉県鴻巣市の告知事項有り物件（孤独死）のみ募集中でしたが、募集から1か月強で無事埋まりました。 ・購入...

ロシアとウクライナの戦争が長引き、コロナによる金融緩和・資源価格高騰なども重なり、ますますインフレが加速しそうです。 アメリカと違って日本は「所得が増えない→家賃も上げられない」という図式であるにも関わらず、ガソリン代・電気やガス代・食料...

3月に更新を迎える戸建て入居者から、賃貸借契約更新のタイミングで家賃交渉が入りました。 私が購入する前から既に10年近く住んでくれており、今の家賃は相場より5,000円程度高いこともあり、「更新してくれるなら止む無し」と、3,000円程度...

東京都江戸川区に購入した原則再建築不可の土地に、賃貸用戸建て建築を目指すプロジェクトですが、融資付けが想定以上に苦戦しております。 当初、利用を想定していたオリックス銀行や静岡銀行では融資を受けられず、物件近くの信用金庫や過去に取引があ...

2022年に入り、アメリカのインフレが高止まりしていることから利上げ観測が強まり、その結果日米の株価が下落傾向にあります。 日本でもガソリンや食料品、リフォームの部材などの価格が上昇しており、インフレが本格的に始まりそうな予感がします。 ...

私が不動産投資を開始した2017年当時は「既にアパート（1棟もの）は直近数年の間に既に価格が高騰していたが、戸建てはほぼ横ばい」と言われていたので、高値掴みとならないよう戸建て投資から開始しました。 その後、戸建て投資家の増加とともにマー...

私が不動産投資を開始した2017年は、融資が緩かった分、物件価格は既に高騰しておりましたが、初心者が最初から法人を設立してフルローンでアパートや一棟マンションを購入するのが割と一般的でした。 「今の相場で1棟ものに手を出したら火傷する！」...

東京都江戸川区に購入した土地へ賃貸用新築戸建てを建築するプロジェクトについて、A社・B社へ平行してプラン作成や価格交渉を行っておりましたが、最終的にやる気がありプランの提案内容も良く、価格面でも納得感があったB社で商談を進めることに決定し...

本屋へ行くとFIRE本ばかりですね。。。 機関投資家や富裕層が購入する都内一等地の10億以上の不動産のみならず、サラリーマン投資家が購入するような1億以下のRCマンション・アパート・戸建てなど、全ての投資用不動産の価格が高止まりしてお...

    10月に購入した千葉県印旛郡酒々井町の戸建ては、リフォームが年末に終わったのですが給湯器の設置時期が確定してから募集開始するという管理会社の方針に従ってしばらく寝かしていたのですが、「おそらく2月中には」入荷と設置の目途...

東京都江戸川区の土地から新築戸建てプロジェクトについて、年末年始にローコストハウスメーカーA社とB社へ接触しました。 B社は面談した次の日に、早速間取りプラン付きで暫定見積書をメールで送ってきました。 建物建築費に加えて、解体費や建築申...

私が、築古戸建て（ボロ戸建て）投資を始めて、丸4年が経過しました。 開始した2017年時点で、既に相応数のプレイヤー（ライバル）は存在しておりました、2021年時点において「激増」しており、割安な物件を購入する難易度が上がっております。 ...

再建築不可の土地について、江戸川区役所を訪問した後、後日ハウスメーカー2社へ土地の資料を持って訪問してきました。 当初は、ローコスト住宅が得意な地場の工務店を探していたのですが、 ・ウッドショックによる木材の値上がり、原油価格上昇によるク...

2021年11月に決済した、東京都江戸川区の再建築不可の「土地」の対応について、ここ1週間動き回っておりました。 少し前に江戸川区役所へ電話をした際に、過去に住民間で取り交わしをした道路協定書のコピーが必要であれば印鑑証明書と実印・身...

2021年10月7日に、千葉県北西部を震源とする大きな地震が発生しました。 首都圏全域で、震度3～5強程度の揺れがあり、私も久々に身の危険を感じました。 そこで、私の保有する物件のうち特に震度が大きかった埼玉県川口市・三郷市、千葉県鎌ケ...

2021年もあとわずかとなりましたので、今年も「今年1年に掛かった戸建ての経費」を記載したいと思います。 ＊物件購入直後のリフォームや客付け費用は除外しております。 今年年初の時点で、8戸保有・6戸入居という状況でしたが、横浜市戸塚区戸...

最近は、ボロボロの戸建てを激安で購入して、DIYでリフォームするという「利回り最低20％以上」「利回り50％も当たり前」を謳ったボロ戸建て投資や、そのコンサルが急増しております。 主に、路線価無しや市街化調整区域エリア・駅から徒歩30分以...

不動産投資は過熱しておりますが、築古物件は残耐用年数の関係で融資が出にくいこともあり、融資が付きやすい「新築物件」を購入する人が増えているようです。 アパート建売業者の物件だけではなく、土地から新築を手掛ける中級者以上の投資家も多いですが...

前回の記事で、孤独死物件の戸建ての内見を行い、購入するか迷ったところまで書きました。 喫茶店へ入り、どのくらいの金額なら購入しても良いか、また指値が通りそうかを長考しました。 そして以下を根拠に、30％以上の指値を入れることにしました。...

前回ブログ記事にした東京都東部の土地決済のついでに、面白そうな古家付き土地物件を見てきました。 ・埼玉県鴻巣市（高崎線沿い） ・価格　約400万円 ・駅徒歩15分程度 ・土地　約110㎡　　建物（古家）約95㎡ ・路線価　約40,000円...

先般のブログで、東京23区の古屋付き土地へ買付する展開となったことを記事にしました。 売主は高齢で売却目的は「資産整理」、仲介業者は安価な案件ためさっさと両手仲介で話をまとめてしまいたいに違いないと推察し、過去に無いレベルの非常識な金額...

少し前に、千葉県印旛郡酒々井町の戸建てを購入出来たことを記事にしました。 実はこの戸建ては、売り出し価格更新後にアットホームへ再度掲載されてから、すぐに現地へ内見に行き3週間後に契約をしたのですが、アットホーム削除直前のお気に入り登録...

私は首都圏、特に山手線のどこかの駅まで1時間圏内の築古戸建てを買い進めてきましたが、今回は全く視点が違う投資案件についての記事です。 ネットで、戸建てやアパート、古屋付き土地などを検索している中で、何故か気になる物件を目に留まりました。 ...

前回、神奈川県西部の買い付け殺到戸建てが、急遽入札制へ移行したことを記事にしました。   私にとって初めての経験であり、どの程度の金額で入札すれば購入できるのかはライバル次第であり、売主との心理戦とは全く違う戦いとなりました(笑) 逆に、入札締め切り日まで2週間程度の猶予があることから、リサーチ不足のまま、エイヤで買い付けを入れる必要もありません。 ライバルは10名弱のようですが、実需層が本気で「ここに住みたい！」と思ったら、法外な金額で入札してくると思われ諦めが付くのですが、投資家が私のより少しだけ高値で入札され、持っていかれるのは避けたいところです。（ただし高値掴みは厳禁です・・・） 最低入札金額は約300万円なのですが、一通りリフォームをしたら、実需層に1000万円前後で売れても不思議ではない物件です。 転売も視野に強気の価格で攻めることも検討したのですが、擁壁物件・地価下落中であることがどうにも引っ掛かり、考え抜いた末に400万円台前半で入札しました。 リフォーム込みで15％前後となる目線です。 結果は・・・・・・・   500万円台での入札者が2名おり、私は惨敗しました。 正しくは「高値掴みというリスクを無事回避した」が正解かもしれません。（負け惜しみですが・・・） この物件は秦野市の駅から徒歩圏の物件だったのですが、このエリアで平成築で再建築可の戸建ては500万円以下ではまず出てきません。 物件は購入できませんでしたが、 ・仲介業者とのつながりが持てた ・入札という貴重な経験を積むことができた ・この物件を見送った（見送らされた）ことにより、次により良い物件を購入出来る（かもしれない） と、前向きに考え、「年内もう一戸」を目標に物件探しを継続したいと思います。

ネットの新着情報で、かなりアツいと思われる物件を発見し、資料請求するとともに、平行して現地へ向かいました。 ・神奈川県西部 ・価格　約300万円 ・駅徒歩15分程度 ・ギリギリ平成築 ・路線価6万円弱　＊年々低下傾向 ・土地　100㎡　建...

古家付き土地として掲載されている良さげな物件を見つけ、埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました。 ・価格　400万円 ・土地　約110㎡　建物75㎡ ・路線価　45,000円 ・建物　昭和50年代前半（旧耐震） ・JR籠原駅　徒歩15分程...

前回の記事の続きです。 売主は、相続した戸建ての荷物の整理や室内の換気などで、定期的に遠方から通っておりましたが、早めに処分したいはずと考え、売出価格から30％以上の指値を入れてみることにしました。 元々土地として売り出されていたこと...

ネットで気になった戸建て資料を取り寄せ、物件を見にいってきました。 ・千葉県印旛郡酒々井町 ・価格　約500万円 ・築35年程度 ・土地　190㎡　建物120㎡ ・駐車場スペース2台 ・駅徒歩10分程度 もともと700万円くらいで売られて...

過去の記事にも書きましたが、私の戸建て投資のスタイルは「首都圏」「土地値」であり、一部例外はあるとはいえ「山手線のどこかの駅まで1時間程度で行くことが出来る」距離感であること、を意識しております。 アパートであれば、山手線駅まで1時間エ...

投資仲間から未公開物件を紹介して頂き、半分観光気分で神奈川県足柄下郡湯河原町まで戸建てを見に行ってきました。 ・価格　約600万円 ・真鶴駅　徒歩圏（やや坂の上） ・築25年前後 ・土地110㎡　建物80㎡ ・駐車場2台分あり。 ・残置物...

戸建て投資を始めてから、間もなく4年経過しますが、初期に購入した戸建ての減価償却（４年）が終了し始めます。 特に千葉県八街市に購入した戸建ては、年間家賃以上に年間減価償却が取れ、給与や太陽光の所得との相殺に多大な貢献をしてくれました。 こ...

横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。 ・横浜市南区　京急沿い　駅徒歩10分程度 ・価格　約700万円 ・土地45㎡　建物65㎡ ・築30年弱 ・建蔽率・容積率...

昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区（土気駅）戸建ての入居者が「やっと」決定しました。 この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった...

先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。 駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。 土地の...

実は2020年に春先に購入していた横浜市戸塚区の戸建ての売却活動を進めておりました。 この物件の最寄り駅はJR東戸塚駅で、駅からは多少遠いのですが、近くのバス停から横浜駅や弘明寺駅など複数の駅にアクセス可能で、立地自体はさほど悪く...

珍しく、東京都下で安価な戸建てを発見し、夜に資料請求をして、物件資料が届く前に物元の財閥系仲介業者の営業開始時間に合わせて、アポなしで事務所を訪問しました。

 

・東京都国分寺市

 

・価格　約600万円

 

土地120㎡　建物95㎡

 

・私鉄駅　徒歩10分

 

・築25年程度

 

・再建築不可

 

国分寺市役所も徒歩圏で、周辺の土地価格は坪70～100万円程度、この物件の接道状況が良かった場合、土地として3000万円近くで売れてもおかしくない立地で、路線価も約20万円あります。

 

旧耐震でも見に行ったであろうスペックですが、何と平成一桁台後半の築浅戸建てで、想定賃料は10万円前後です！

 

物件がネットに掲載された日の夜に資料請求出来たはずなので、上手く行けば内見1番手の可能性もあります。

 

久々にアドレナリンが出ました(笑)

 

ネットの写真を見ると、外観は築年数相応でまずまず、室内の写真が屋根裏部屋しか掲載されていないのが、価格が安い「答え」であると判断出来ます。

 

再建築不可とはいえ、仮にリフォームに200万円掛かったとしても、都内の整形地で擁壁なしの築浅で利回り15％近くが狙えるという近年稀に見るスペックの物件です。

 

 

 

緊張の中、営業開始と同時に仲介業者を訪れ、担当者の方を呼び出した所、外出していて不在でしたので、訪問の趣旨を伝えると、「あ～、その物件、昨日決まったはずですよ～」とさらっと言われました・・・

 

商談が流れる可能性もゼロではないため、担当者から折り返しの連絡を依頼すると、昼過ぎに電話がありました。

 

「来て頂いてすいません！　さっき現金払いで契約締結したところなんですよ。またこんな物件が出てきたら連絡しますね！」と、有難い（？）お言葉を頂き、アドレナリンが引っ込んでしまい、私の夏が終わりました(笑)

 

仮に物件情報をより早く入手出来たとしても平日は仕事があるため、結局負けていたと思います。

 

ただし室内の写真を掲載出来なかったのは、「ゴミ屋敷」で、床も一部抜けていて、建物に傾きもあったとのことです。リフォーム費用は200万円では足りなかったと思いますので、潔く諦めることにしました。

 

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市　新京成線　徒歩10分程度

・価格　現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）

・土地　100㎡　建物　70㎡　　＊南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃　6万円～6.5万円

・私道（位置指定道路）に接面　　*持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価　7.4万円　

・土地の固定資産税評価　約570万円

 

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

 

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く

 

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市　新京成線　徒歩10分程度

・価格　現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）

・土地　100㎡　建物　70㎡　　＊南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃　6万円～6.5万円

・私道（位置指定道路）に接面　　*持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価　7.4万円　

・土地の固定資産税評価　約570万円

 

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

 

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く

 

 

 

 

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