【2021年版】1年間に掛かった戸建ての経費

不動産

2021年もあとわずかとなりましたので、今年も「今年1年に掛かった戸建ての経費」を記載したいと思います。

*物件購入直後のリフォームや客付け費用は除外しております。

【2020年版】1年間に掛かった戸建ての経費
昨年1年は戸建ての入退去や修繕の発生が激しく、想定以上に経費が掛かった1年でした。ボロ戸建ては、利回り8%くらいの新築アパートと比較して2倍近い利回りが期待できる反面、面積当たりの賃料が安い上、ボロい分修繕が発生する確率も高くなります。...

今年年初の時点で、8戸保有・6戸入居という状況でしたが、横浜市戸塚区戸建てを8月に売却し保有戸建てが7戸に減少、その後9月~12月に8~10戸目の戸建てと東京都江戸川区と土地を4か月連続で購入し、現在は戸建て10戸と都内の土地1箇所を保有しております。

①千葉県八街市:オーナーチェンジで購入して丸4年が経過しましたが、2020年12月に井戸ポンプの交換と配水管の詰まりに33万掛かった以外は何も発生せず、2021年も入退去や突発的な経費の支払いはありませんでした。

②千葉市鎌ヶ谷市①:2020年に入居者の入れ替わりと一部修繕が発生しましたが、2021年は経費の発生はありませんでした。

③横浜市金沢区:2020年末に床の修繕等で19万円掛かってしまいましたが、2021年は経費の発生はありませんでした。

④千葉市緑区①:2020年1月に新しい入居者が決まり、しばらく平穏でしたが8月に浄化槽が破損しているため大掛かりな修理が必要と、管理会社経由で連絡があり、なんと32万円掛かってしまいました。定期点検をしてもらっている業者からの指摘のため、相見積もりを取るのもさすがに失礼かと思い、少し高いような気もしましたが、止む無く支払いました。

⑤埼玉県三郷市:2020年9月より現在の入居者となっておりますが、入居直後の網戸交換などの依頼があった後は何も発生せず、2021年は経費の発生はありませんでした。

⑥埼玉県川口市:2020年9月より入居頂いておりますが、一切クレームや修繕要望が発生しておりません。旧耐震物件なので、一番クレーム発生懸念が高い物件なのですが、入居者が良い方なのか物件をしっかり修繕して貸し出ししたためか、2021年も経費の発生はありませんでした。

⑦千葉市緑区②:2020年に購入して、2021年8月にやっと入居が決まった物件です。入居後に給湯器の不具合が二度発生し、一度目はリモコンの不具合を給湯器メーカーの保証範囲内で無償で対応頂いたのですが、後日「お湯が出ない」という二度目のクレーム発生。再度メーカーに対応を依頼したのですが、給湯器の中にヤモリが大量に入ってしまい、安全装置が切れ部品交換が必要となり、工賃込みで3万円弱の費用が掛かってしまいました。

⑧千葉県鎌ケ谷市②:入居が決まった際の広告費6.5万円と、入居条件となったベランダの手摺りの塗装や窓の鍵の交換など追加修繕費用約6万が掛かりました。

*⑨千葉県印旛郡酒々井町戸建てと、⑩埼玉県鴻巣市戸建てについては、物件購入後のリフォーム手配中につき、対象外としました。

 

①~⑧の満室想定賃料は月間約50万、年間600万円です。

掛かった経費は、32万+3万+6.5万+6万で、約48万円

固定資産税が約25万円(期初時点で保有していた8戸分)

火災保険(5年契約で前払いしており、物件1戸につき年間3万として算出)が約24万円

管理費は5%の管理会社と3%の管理会社がありますので、一律4%として計算し600万×4%=24万円

経費合計で、48万+25万+24万+24万=121万円

121万円÷600万円=20.1%(経費率)

*物件購入後~入居決定までの空室ロスは考慮しておりません。

*地震保険の見舞金を受け取りましたので、実際の経費はもっと少ないです。

 

昨年の経費率が驚異の48%でしたので、今年は大幅に改善しました!

2020年はコロナの影響もあり入退去が頻繁に発生し「戸建て投資はこんなに儲からないものなのか・・・」と、かなり落ち込みましたが、2021年は退去が1件もなく、非常に安定した1年でした。

都内のワンルームマンションなどであれば、浄化槽や井戸ポンプが壊れたり、給湯器にヤモリが入ったりしないので、発生する経費は限定的だと思いますが、利回りが低い上に管理費・修繕積立金が毎月かかる上、水回りの故障や入退去もあります。

何かとガタが来る築20年以上の物件であれば特に、区分であれアパートであれ、経費率を保守的にシミュレーションしておく必要がありますね。

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