不動産

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不動産業者の手の内を知るための良い教科書

不動産業者、特に投資物件の販売業者は、良い業者から法律すれすれの微妙な業者まで様々です。 特に買主の投資家が「ずぶの素人」であれば、都合の悪いマイナスなことは触れずに成約に持ち込もうとすることも十分あり得ます。 「騙されやすい・騙されにく...
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物件を買うべきではない「売主」、買ってよい「売主」とは?

投資物件を購入する際には、一般的には不動産仲介業者を通じて、「売主」から不動産を購入します。   さて、売主や不動産仲介業者にはどのようなタイプ・ケースがあるのでしょうか? <売主>    ①今、物件に住んでいる人(売れたら引っ越す) *...
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45歳でリストラされても大丈夫! 計算すると確かに・・・

ここ1年、再びリストラが盛んになり、特に45歳以上をターゲットにしたリストラが活発なようです。     以前は業績悪化に伴うものが大半でしたが、過去最高益を出したような企業でも、将来に備えて生産性が低くそこそこ給料が高い40代・50代...
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物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら?②

前回、中長期的な戦略を立ててサラリーマンをリタイアするために、今からすべきことは?ということをを記事にしました。   現在の市況を鑑みて、「土地値の高い」「戸建て」を購入することについて説明しましたが、実際にどうやって買い進めていくのが...
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物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら?①

2019年時点で、ゼロから不動産投資を開始し、いずれサラリーマンをリタイアするとしたら、どのようにアクションを起こすのが得策か? について考えてみたいと思います。   自身の属性や自己資金の金額によって動き方は変わってくると思いますが、一...
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戸建購入後に修繕が必要となる可能性がある箇所の一覧

築古戸建て購入後は、オーナーチェンジ物件でなければ、入居者募集までに少なからず修繕が必要となります。   私の場合、今迄50~100万円強の修繕費用となるケースが大半でしたが、今年6月に購入した埼玉県川口市の戸建ては、初の旧耐震物件でもあ...
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台風15号+台風19号の影響は・・・

9月の台風15号に続き、10月12日夕方現在、関東地方に台風19号が接近しており、物凄い雨・風となっております。   台風15号の際に、千葉市と鎌ヶ谷市の戸建てが一部損傷し、リフォーム業者へ見積手配や保険請求代行業者へ手続きを依頼しており...
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「土地値アパート!」が増えておりますが・・・

1棟モノの価格が多少下落傾向にあり、首都圏郊外では利回りも2年前より1~2%上昇している感があります。   私は不動産業者から、毎日数十通の物件メールが来ますが、最近多いのが 「相続税路線価の〇%! ほぼ土地値!」 「近隣相続税路線価〇万...
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あえて新築建売アパートを買うのが「アリ」なタイミングとは?

不動産融資が引き締まり、特に中古1棟ものは融資が厳しいようですが、新築を中心とした「区分」マンションについては活況のようです。   エフジェーネクスト  8935    プロパティエージェント 3464   これらの新築区分の分譲会社の業...
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投資家目線で、「今」首都圏に自宅を買うとしたら?

私は首都圏の賃貸マンションに住んでおりますが、築古戸建てばかり購入していると、立派なマイホームが欲しくなることが時々あります。   自宅も投資用不動産と同じで、価格高騰期に購入すべきではないというのが私の基本的な考え方ですが、皆それぞれ購...
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【番外編】海外土地投資話② ~ 5年で6倍? ~

前回の記事で、私が築古戸建て投資開始前に投資した、ある海外の土地について説明しました。   まずはこれらの写真をご覧になって下さい。 物凄い人の数です!      結構都会ですが、未開発の土地もまだまだ多いです。   人口世界1位と世...
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【番外編】海外土地投資話① ~ 5年で6倍? ~

私は築古戸建て投資を開始する以前から、実は海外の土地に投資しております。   海外不動産は、日本人は基本的には買うべきではないと今でも思っておりますが、買っても良いのは以下のケースくらいかと思っております。 ①信頼出来る現地のエージェント...
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これから需要が増える住居タイプとは?

都内23区で、新築アパート・利回り8%・駅徒歩9分の物件案内がメールで来ました。 低利で融資が引ければ当面は安泰かと思い、一瞬欲しくなりました(笑)   実際良い物件かと思いますが、今後の不動産賃貸経営を進めていく上で、改めて中長期的...
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築古アパートの30年ローンはアリか?

前回の記事で、戸建ての規模拡大のためにあえてアパートを購入することも検討しているということを書きました。   私は太陽光は15年、戸建ては10年の融資を受けて購入しておりますが、元本の減りは早くて嬉しいのですが、いかんせんキャッシュフロー...
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戸建の規模拡大スピードを上げるためには?

私は物件価格が高騰している時期のアパートは、よほどの物件でないと購入すべきでないと思っており戸建てに絞って購入し続けてきましたが、最近は「これは!!」というアパートもちらほら見かけるようになってきたので、戸建てと平行してアパートもそろそろ...
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郊外・地方の狭小物件はアリか?

アパート・マンションと言った集合住宅を物色するケースは、少しでも高い利回りの物件を探すべきだと思います。 1年ほど前に、新築アパート建売業者のセミナーに行ってみて、売出中の物件資料を見せてもらいましたが、東京23区の外れ(やや不人気エリア...
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郊外や地方の土地値物件はアリか?

私はなるべく土地値にこだわって戸建てを購入しておりますが、私が思う「真実の土地値物件」とは以下の定義かと思います。 ①土地の路線価が上昇している、もしくは横ばい程度で推移している。 ②建物があっても、木造などであり解体費用が少なくて済む。...
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資産価値が減るスピードについて【戸建て編】

前回の記事で、太陽光の年間の資産価値の目減り額・率について算出しましたが、今回は築古戸建ての資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。   <前提> ・購入価格 500万円  *土地400万円 建物100万円   築35年の新...
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ついつい忘れがちな不動産購入時に一番重要なポイント

目の前の不動産を購入するか否かを決定する最大の要因は何でしょうか?   自分でインターネット上で見つけた物件、もしくは不動産業者から勧められた物件など、色々なケースがあると思います。   当然、土地や建物は狭いより広い方が良く、建物も古い...
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土地値を取るか利回りを取るか   ~その②~

昨日の記事の続きです。 土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレー...
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土地値を取るか利回りを取るか   ~その①~

戸建投資をしている人の中には、利回り30%・50%といった高利回りを叩き出している人も多いですが、よく聞くとリフォーム費用を購入費用に含んでいなかったり、ド田舎で家賃3~4万円だったりするケースもあります。   私は1戸目の戸建てを除いて...
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地方RCの出口戦略

最近、大家の会やセミナーへ参加する機会が増えておりますが、地方RC物件を所有している人の話を聞く機会も多いです。   2013年くらいまでに高利回り物件を購入して含み益が相応にある方は良いですが、その後の高騰期に築20~30年くらいの地方...
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区分投資はこれからどうなるのか?②

昨日の続きです。 区分の価格が天井を打ち、融資も引き締まり価格が下落し始めると、1棟ものと同じく、融資は厳しいわ、今無理して買ってももっと価格は下がって損するわ、、、で需要(=買う人)が急速にしぼみます。   ここで区分を既に買っている人...
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区分投資はこれからどうなるのか?①

区分の融資は、1棟ものの融資が引き締まった今でもかなり緩いようです。 よって不動産業者が1棟ものが売れなくなった今、効率良く稼げるのが、まだ融資が付く区分マンションです。 平成バブル前からサラリーマン向けのワンルームマンション投資は存在...
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都心なのにこれから不動産価格が下がりそうなエリア

昨日の記事の続きで、今後不動産価格や路線価が下がりそうなエリアと、私なりの根拠を記載したいと思います。(あくまでマクロ的な一般論です)   ①世田谷区・練馬区  生産緑地面積が23区内で特に多く、2022年以降はまとまった土地が大量に市場...
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私が思う都内通勤エリアの路線価の「歪み」

東京23区は土地が高いですが、その分高い家賃が取れます。 特に山手線沿いや内側は多くの企業の本社や大学も多く、1都3県から多くの人が通勤・通学しております。 「都内の一等地に通勤・通学する人=お金持ちで会社や学校のすぐ近くに住んでいる人」...
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共同担保向けの戸建てとは?

市況に応じて購入する物件を選定することは重要だと思いますが、私は2019年は1棟物は購入せず、将来中古アパートをスムーズに購入することを目標に、比較的「土地値」が出る戸建てを意識して購入しております。   建物の固定資産税評価額は築古です...
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戸建とアパートの価格妥当性の比較

戸建とアパートについて、価格や価値の違和感、歪みについて考えてみました。   同じ立地・築年数と仮定して、路線価5~10万円程度のエリアでは、私の感覚では現在の相場は以下のイメージです。 戸建    土地80平米 建物80平米   → 5...
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今、中古アパートを買うとしたら?

近々に中古アパートを購入するつもりはありませんが、私が考えるアパート(木造or軽量鉄骨)の築年数ごとの傾向と、狙い目のアパートについて考えてみます。 ①新築or超築浅アパート(築0~5年) 価格高騰期に大量に建てられた。サラリーマン投資...
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2019年以降の不動産投資戦略②

前回、今後の不動産投資に対するマイナス要因を羅列しましたが、決してマイナス要因ばかりではありませんので、今回はプラス要因(=物件価格が今後上昇する、家賃が上がる・空室率が下がる)を記載します。 ①近い将来、金利が上昇する気配が全くない。(...
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2019年以降の不動産投資戦略①

2017年を頂点に、都心の真ん中以外は徐々に1棟ものの価格が下がってきております。 スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件、レオパレス(違法建築)やTATERU(上場企業によるエビデンス偽造)などが新聞沙汰となり、金融機関が融資を締め始めたた...
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戸建投資編【埼玉県三郷市】~2018年⑤~

8月に横浜市金沢区の戸建て決済後、無事11月に入居者が付き、千葉市緑区の戸建て買付後の売主の状況に進展がなかったことから、平行して物件探しを再開しました。 エリアは、引き続き「山手線の駅まで、(ギリギリ)1時間以内」を目安に探し始めてすぐ...
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戸建投資編【千葉市緑区】~2018年④~

実は横浜市金沢区に購入した戸建てより前に、先に買付けを入れて購入が決まっていた物件がありました。 アットホームに、6月の日曜日の夕方?に新規掲載された物件です。 200万円と安く土地も広めです。 駅徒歩圏ですし「間違いない!」と確信し、グ...
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戸建投資編【横浜市金沢区】~2018年③~

2戸目の戸建てもなんとか入居者が決まり、3戸目の物件探しを再開しました。 この頃は千葉県にはとらわれず、「山手線の駅まで(ギリギリ)1時間でたどり着ける」エリアとして、埼玉県・神奈川県も検索エリアに追加しました。(東京都でも一応、探してま...
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戸建投資編【千葉県鎌ヶ谷市】~2018年②~ 

前回の記事の通り、「山手線の駅まで(ギリギリ)1時間でたどり着ける戸建て」に絞って、実需系サイトをくまなく探しました。 ここで言う「ギリギリ1時間」とは最寄り駅からではなく物件所在地からです。大体、路線価で50,000円~100,000円...
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戸建投資編【今後の戦略】~2018年①~

2017年末に初の不動産投資物件(戸建て)を購入しましたが、物件を仲介してくれた不動産業者へ管理を委託した後は、オーナーチェンジ物件なので「全く」やることがありません(笑) 火災保険に入ることも忘れたまま、早速2戸目の戸建てを年明けから探...
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戸建投資編【千葉県八街市】~2017年~

2016年までに、①低圧敷地分割(大型分譲案件)②遊休土地への設置③1区画のみの土地から購入 ④借地 と4パターンの太陽光を購入しました。 公庫の融資もきつくなり、これ以上購入すると年間売電額(課税売上)が1000万円越えとなる可能性も出...
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