3月に更新を迎える戸建て入居者から、賃貸借契約更新のタイミングで家賃交渉が入りました。
私が購入する前から既に10年近く住んでくれており、今の家賃は相場より5,000円程度高いこともあり、「更新してくれるなら止む無し」と、3,000円程度の賃下げを管理会社へ伝えようと思いましたが、一旦立ち止まりました。
・この物件は来年から長期譲渡扱いで売却が可能となる。（1,2年以内に売却する可能性が高い）
・現在の更新時の条件は「更新料として家賃1か月分（＋消費税）」を入居者に負担してもらっている。
・仮に家賃を3,000円下げると、同じ利回りで売却した際の売却金額が24万円も下がってしまう。
・この入居者は更新料の支払いに毎回苦労している。（過去には3回払いを認めたこともありました。）
今迄、入居前の家賃交渉は経験したことがありましたが、更新時（入居後）の家賃交渉は初めてです。
入居者の立場になって考えてみると、
・10年も住んでいるのだから少し家賃を下げて欲しい（裏を返すとこれからも住み続けたいと考えている）
・引っ越しする金銭的余裕はあまりない
・更新料の支払も負担になっている
事は間違いないと思います。
引下げ家賃(3,000円）×24カ月で72,000円
更新料（家賃「1か月分＋消費税）が約64,000円
一般的な考え方であれば家賃が下がる方が有難いことだと思いますが、この入居者目線だと目先の更新料の支払が無くなる方がむしろ有難いと思います。
また私にとっても、家賃を下げるよりも更新料を今回分からゼロとする方が、表面利回りが高く維持されるため、将来の売却価格が下がりにくくなります。
管理会社へは家賃を下げない代わりに更新料を今回分より無くすとこちらの意向を伝え、「多分、これで大丈夫です」と回答をもらいました。
ただし次回以降の更新時には、再度家賃交渉が入りそうな気もしてきました。（今でも相場より5,000円ほど高いので・・）
その際には「退去される位なら」と、家賃を3,000円程度、引き下げると思います。
おそらく今後も長期入居してくれる可能性が高いですが、万が一退去してしまったら、現状回復費用がそれなりに掛かりそうな上、次回の募集家賃は今よりも5,000円位は安くなってしまいそうです。
本気で売却を考える良いきっかけになりました。
