投資全般・戦略

不動産

公庫コロナ融資と、地元信金の融資結果

コロナを受けての、政府による「融資ジャブジャブ」に感化され、私も、以下の通り融資を申し込みしておりました。   今週立て続けに結果の連絡がありました。 ①公庫コロナ融資  500万円申込み→結果300万円  15年 1.44%(ただし...
投資全般・戦略

地元信金への融資申し込み

コロナによる実態経済の悪化を防ぐべく、金融機関からの融資・助成金は「ジャブジャブ」となっております。 不動産投資家や太陽光発電家は、コロナによる影響はあまりないのですが、私も色々考えた末に、以下の通り公庫へ融資申し込みをしました。   ...
投資全般・戦略

そうだ公庫、行こう。

第二次補正予算案が成立し、コロナ対策の融資や給付金はますます充実してきました。   居住用不動産や太陽光メインの投資家は、前年比の売上が大きく減少することはあまりなく蚊帳の外でしょうし、無理に恩恵を受けようと融資の申し込みするのはモラル...
不動産

不動産投資と他の投資・ギャンブルとの比較

不動産投資は、格好よく言えば「不動産賃貸業」ですが、地主ではないサラリーマンが融資を受けて、土地と建物を一から購入して家賃を得ようとする行為は、やはり「投資」の要素が強いと思います。 株やFXを経験した後に不動産投資を始める方は多い...
不動産

コロナ時はどんな物件を買うべきか?

コロナウィルスの影響が長期化することがほぼ確定してきた状況下で、今後首都圏においては、どのような物件を購入すべきか?、逆にどのような物件は手放すべきかを考えてみたいと思います。 収益物件全般の価格が下落することは間違いないと思いますが、供...
不動産

不動産投資家目線での現在のスルガ銀行の株価について

コロナショックの影響で、順調に株価が下がっております。 私はここ数年の景気過熱感により、近い将来の景気・株価・不動産価格の大暴落を予想し、景気に左右される収益物件(アパートなど)や、値動きの荒い株式の投資を控えており、株式は配当が高く値...
不動産

築古戸建ての「以外な出口戦略」とは?

先日、埼玉県三郷市の戸建てを、売却と賃貸募集の両面から動いておりましたが、あっさり賃貸が決定し、保有し続けるかオーナーチェンジで売却するかを検討しております。   しばらく保有して、退去のタイミングで実需向けに売却に動こうかな・・・と考...
不動産

「相続時精算課税制度」を使って不動産投資を有利に展開!

不動産投資は、地主のような土地持ち資産家や、年収が超高いサラリーマンや士業の方は有利ですが、フツーのサラリーマンはコツコツ現金を貯めたり、不動産の実績を積み上げて金融機関へアピールしていくしかありません。 私の場合、太陽光投資から開始し...
不動産

三郷市戸建ての「売却と賃貸募集同時平行作戦」の結果は!?

年末に入居者が退去した埼玉県三郷市戸建ての今後について、年末に管理会社を訪問して、「売却」と「賃貸募集」を平行して行いたい旨を伝え、それぞれの条件について希望を伝えてきました。 第一希望は「高値売却」であり、やや高めの金額で「実需用」の...
不動産

埼玉県は投資エリアとして有望?

私は、千葉県・埼玉県・神奈川県に戸建てを保有しておりますが、今後アパートや戸建てをどのエリアで購入するかを日々考えております。 ぶっちゃけ、相場より安い物件が出てくれば極端な遠方でなければどこでも良いのですが、それでも効率的に探すには、...
不動産

2020年は戸建てとアパートの投資妙味が逆転?

アパートの価格は都内中心部以外は、2017年を頂点に少しづつ下がって来ており、供給過剰気味な横浜方面や、台風被害が大きかった千葉県の大半のエリアは特に下落傾向のようですね。 ただし現在の相場でも、2010年頃の割安相場と比較すると、まだま...
投資全般・戦略

「プチバブル」と「超バブル」な投資案件!           ~ただし、〇〇リスクは真逆!~

投資全般に言えることですが、出口が求められる投資の鉄則は「安く買って、高く売る」です。 株、FX、金、仮想通貨、不動産、太陽光・・・・   金融商品であれば分かりやすいのですが、これが現物投資となると「買いたい病」にかかり、高い時期に高値...
投資全般・戦略

不動産・太陽光投資を始めて悪かったこととは・・・・

前回、「不動産・太陽光投資を始めて良かったこととは・・・」という記事を書きましたが、今回は逆に、投資を始めてから「悪かったこと」「困っていること」「後悔していること」「へこむこと」などを列挙したいと思います。 ・手持ちの現金は常に少ない...
投資全般・戦略

不動産・太陽光投資を始めて良かったこととは・・・

不動産や太陽光投資は、株式と違って確定申告が必要となるなど完全な「副業」ですので、会社員が始める際には、それなりの精神的ハードルが存在します。 また株やFXのように、思い付きでクリック1回で購入出来る手軽さもありませんが、その分しっかりと...
不動産

45歳でリストラされても大丈夫! 計算すると確かに・・・

ここ1年、再びリストラが盛んになり、特に45歳以上をターゲットにしたリストラが活発なようです。     以前は業績悪化に伴うものが大半でしたが、過去最高益を出したような企業でも、将来に備えて生産性が低くそこそこ給料が高い40代・50代...
不動産

物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら?②

前回、中長期的な戦略を立ててサラリーマンをリタイアするために、今からすべきことは?ということをを記事にしました。   現在の市況を鑑みて、「土地値の高い」「戸建て」を購入することについて説明しましたが、実際にどうやって買い進めていくのが...
不動産

物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら?①

2019年時点で、ゼロから不動産投資を開始し、いずれサラリーマンをリタイアするとしたら、どのようにアクションを起こすのが得策か? について考えてみたいと思います。   自身の属性や自己資金の金額によって動き方は変わってくると思いますが、一...
不動産

「土地値アパート!」が増えておりますが・・・

1棟モノの価格が多少下落傾向にあり、首都圏郊外では利回りも2年前より1~2%上昇している感があります。   私は不動産業者から、毎日数十通の物件メールが来ますが、最近多いのが 「相続税路線価の〇%! ほぼ土地値!」 「近隣相続税路線価〇万...
不動産

あえて新築建売アパートを買うのが「アリ」なタイミングとは?

不動産融資が引き締まり、特に中古1棟ものは融資が厳しいようですが、新築を中心とした「区分」マンションについては活況のようです。   エフジェーネクスト  8935    プロパティエージェント 3464   これらの新築区分の分譲会社の業...
不動産

投資家目線で、「今」首都圏に自宅を買うとしたら?

私は首都圏の賃貸マンションに住んでおりますが、築古戸建てばかり購入していると、立派なマイホームが欲しくなることが時々あります。   自宅も投資用不動産と同じで、価格高騰期に購入すべきではないというのが私の基本的な考え方ですが、皆それぞれ購...
投資全般・戦略

ブログのタイトルの変更を決意した理由とは? ~マーケティングの重要性~

このブログは2018年4月に開設しました。 当初は、「太陽光・不動産・仮想通貨」をテーマとしていくつか記事を書きましたが、「投資」というキーワードでは括れるのですが、太陽光・不動産は現物投資ですが、仮想通貨は株やFXなどの括りの金融商品投...
不動産

これから需要が増える住居タイプとは?

都内23区で、新築アパート・利回り8%・駅徒歩9分の物件案内がメールで来ました。 低利で融資が引ければ当面は安泰かと思い、一瞬欲しくなりました(笑)   実際良い物件かと思いますが、今後の不動産賃貸経営を進めていく上で、改めて中長期的...
不動産

戸建の規模拡大スピードを上げるためには?

私は物件価格が高騰している時期のアパートは、よほどの物件でないと購入すべきでないと思っており戸建てに絞って購入し続けてきましたが、最近は「これは!!」というアパートもちらほら見かけるようになってきたので、戸建てと平行してアパートもそろそろ...
不動産

戸建・太陽光投資と、アパート投資の根本的な違い

私は投資物件の市況が過熱し始めたタイミングで現物投資を開始し、まずは太陽光と戸建ての購入からスタートしましたが、物件を購入していく中で気付いたことは戸建て・太陽光投資と、アパートなどの1棟ものには根本的な違いがある ということです。   ...
不動産

郊外・地方の狭小物件はアリか?

アパート・マンションと言った集合住宅を物色するケースは、少しでも高い利回りの物件を探すべきだと思います。 1年ほど前に、新築アパート建売業者のセミナーに行ってみて、売出中の物件資料を見せてもらいましたが、東京23区の外れ(やや不人気エリア...
不動産

郊外や地方の土地値物件はアリか?

私はなるべく土地値にこだわって戸建てを購入しておりますが、私が思う「真実の土地値物件」とは以下の定義かと思います。 ①土地の路線価が上昇している、もしくは横ばい程度で推移している。 ②建物があっても、木造などであり解体費用が少なくて済む。...
不動産

資産価値が減るスピードについて【戸建て編】

前回の記事で、太陽光の年間の資産価値の目減り額・率について算出しましたが、今回は築古戸建ての資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。   <前提> ・購入価格 500万円  *土地400万円 建物100万円   築35年の新...
太陽光

資産価値が減るスピードについて【太陽光編】

不動産や太陽光は、物件にもよりますが基本的には毎年価値(相場価格)が低下していきます。 今回は太陽光発電設備一式(土地+設備)の資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。 <前提> ・購入価格 2000万円  *うち土地200...
不動産

ついつい忘れがちな不動産購入時に一番重要なポイント

目の前の不動産を購入するか否かを決定する最大の要因は何でしょうか?   自分でインターネット上で見つけた物件、もしくは不動産業者から勧められた物件など、色々なケースがあると思います。   当然、土地や建物は狭いより広い方が良く、建物も古い...
投資全般・戦略

融資が付かない不動産投資家は今、何をしているのか?

不動産投資向け融資が引き締められ、1棟ものを中心に物件を買いにくくなったことに加えて、物件価格が下落傾向にあることから、無理して買わない(買えない)という投資家も増えております。   まだ融資が付く区分や新築アパートはまだそれなりに活況の...
不動産

土地値を取るか利回りを取るか   ~その②~

昨日の記事の続きです。 土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレー...
不動産

土地値を取るか利回りを取るか   ~その①~

戸建投資をしている人の中には、利回り30%・50%といった高利回りを叩き出している人も多いですが、よく聞くとリフォーム費用を購入費用に含んでいなかったり、ド田舎で家賃3~4万円だったりするケースもあります。   私は1戸目の戸建てを除いて...
不動産

地方RCの出口戦略

最近、大家の会やセミナーへ参加する機会が増えておりますが、地方RC物件を所有している人の話を聞く機会も多いです。   2013年くらいまでに高利回り物件を購入して含み益が相応にある方は良いですが、その後の高騰期に築20~30年くらいの地方...
不動産

区分投資はこれからどうなるのか?②

昨日の続きです。 区分の価格が天井を打ち、融資も引き締まり価格が下落し始めると、1棟ものと同じく、融資は厳しいわ、今無理して買ってももっと価格は下がって損するわ、、、で需要(=買う人)が急速にしぼみます。   ここで区分を既に買っている人...
不動産

区分投資はこれからどうなるのか?①

区分の融資は、1棟ものの融資が引き締まった今でもかなり緩いようです。 よって不動産業者が1棟ものが売れなくなった今、効率良く稼げるのが、まだ融資が付く区分マンションです。 平成バブル前からサラリーマン向けのワンルームマンション投資は存在...
不動産

都心なのにこれから不動産価格が下がりそうなエリア

昨日の記事の続きで、今後不動産価格や路線価が下がりそうなエリアと、私なりの根拠を記載したいと思います。(あくまでマクロ的な一般論です)   ①世田谷区・練馬区  生産緑地面積が23区内で特に多く、2022年以降はまとまった土地が大量に市場...
不動産

私が思う都内通勤エリアの路線価の「歪み」

東京23区は土地が高いですが、その分高い家賃が取れます。 特に山手線沿いや内側は多くの企業の本社や大学も多く、1都3県から多くの人が通勤・通学しております。 「都内の一等地に通勤・通学する人=お金持ちで会社や学校のすぐ近くに住んでいる人」...
投資全般・戦略

法人化について思うこと

私は過去に、何度か法人設立を検討しましたが、いずれも見送っております。   一般的に、サラリーマン投資家が法人化する主な理由は以下の2つだと思います。 ①本業の給与所得と不動産所得を合算すると、法人設立(物件所有)する方が税率・税額が少な...
不動産

共同担保向けの戸建てとは?

市況に応じて購入する物件を選定することは重要だと思いますが、私は2019年は1棟物は購入せず、将来中古アパートをスムーズに購入することを目標に、比較的「土地値」が出る戸建てを意識して購入しております。   建物の固定資産税評価額は築古です...
不動産

戸建とアパートの価格妥当性の比較

戸建とアパートについて、価格や価値の違和感、歪みについて考えてみました。   同じ立地・築年数と仮定して、路線価5~10万円程度のエリアでは、私の感覚では現在の相場は以下のイメージです。 戸建    土地80平米 建物80平米   → 5...
不動産

2019年以降の不動産投資戦略②

前回、今後の不動産投資に対するマイナス要因を羅列しましたが、決してマイナス要因ばかりではありませんので、今回はプラス要因(=物件価格が今後上昇する、家賃が上がる・空室率が下がる)を記載します。 ①近い将来、金利が上昇する気配が全くない。(...
不動産

2019年以降の不動産投資戦略①

2017年を頂点に、都心の真ん中以外は徐々に1棟ものの価格が下がってきております。 スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件、レオパレス(違法建築)やTATERU(上場企業によるエビデンス偽造)などが新聞沙汰となり、金融機関が融資を締め始めたた...
不動産

太陽光投資編【戦略決定!】 ~2014年当時の私①~

2013年に築浅都内ワンルームと、太陽光の投資の検討を開始しましたが、何も購入しないまま2014年となってしまいました。   2014年になり、都内のワンルームが2013年以上に、明らかに価格が上昇しているのを感じました。素人の私でも分か...
不動産

現物投資への目覚め ~2013年当時の私~

私は株式投資は10年以上前から行ってましたが、2013年に「アベノミクス」「東京オリンピック開催」という名のもと不動産投資ブームが始まったことから、私も不動産投資に興味を持ち始めました。 当時は、大きな借金をする気概もなく、様々の投資の...
投資全般・戦略

【ご挨拶】今迄の投資とこれから

<20代> 株式投資を開始、それまではパチンコ・麻雀程度(笑) <30代> かなり気合を入れて株式投資をするもトータルでは大きく負け TOT <40代> 「現物投資」に目覚め、太陽光・不動産投資を開始。また2016年より仮想通貨の購入も開始
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