ついつい忘れがちな不動産購入時に一番重要なポイント

不動産

目の前の不動産を購入するか否かを決定する最大の要因は何でしょうか?

 

自分でインターネット上で見つけた物件、もしくは不動産業者から勧められた物件など、色々なケースがあると思います。

 

当然、土地や建物は狭いより広い方が良く、建物も古いより新しい方が良く、路線価も高い方が、駅からの距離も近い方が良いです。

 

当然、投資家であればまず利回りに目が行くと思いますし、融資を引く金融機関にもよりますが、キャッシュフローがどのくらい出るのかが、ある意味一番重要かと思います。

不動産業者は、相応の利回りであることと、キャッシュフローがプラスである点をアピールして購入を迫ってくるので、不動産投資初心者は、キャッシュフローが出る条件で融資が付くのであれば買ってしまうことが多いです。

 

私も1戸目の戸建てを購入した頃は大した知識も無く、まずは1棟(戸)購入してみよう!と思ったこともあり、とりあえずオーナーチェンジで利回り17%越えの築30年近い戸建てを購入しました。

400万円と一般的な不動産の中では低額ですし、利回りも比較的高いことから、たまたまトラブル無く運営出来ており、結果的に今のところは満足しておりますが、はっきり言って決して掘り出し物ではなく、「ほぼ相場並み」の価格でした。

 

そうです! 

不動産購入の決定要因で一番需要な点は、「相場より確実に割安か?」の1点のみです。乱暴な言い方をすれば、利回りやキャッシュフローなどは大して重要ではありません。

この目利きが出来ないうちは高額な物件には手を出さない方が良いでしょう!

 

例えば、2015~2017年頃の価格高騰期に、さらに割高な価格で三為業者が販売していた地方RCマンションでも、スルガ銀行を使えばキャッシュフローは出ます。(突発的な大規模修繕の発生や、大量退去が無ければですが・・・)

ただし数年後、2019年のような通常の(?)市況となれば、購入価格より2、3割程度安くしないと売れない可能性が高いです。要は投資としては失敗です。

買った瞬間に新築区分と同様に「債務超過」です。

 

要は「相場より確実に割安」であれば、必然的に利回りも高くキャッシュフローも多くなることに加えて、簿価ではなく時価ベースでの「資産超過」となります。

 

そうなると短期で売却することになったとしても、購入価格(もしくはそれ以上)で売却することも可能な上に、保有し続ければ次回以降、銀行融資を受けやすくなります。

 

戸建は、融資を引かなくても購入が可能な上に純粋な収益物件ではないので、市況の影響はあまり受けませんが、アパートは市況によって価格が大きく上下します。

少し前まで(今も?)、首都圏郊外の築30年位のアパートが、利回り10%、3000万円、土地値(路線価)1000万円くらいで良く売られてましたが、これ以上価格が高騰することも考えにくいことからキャピタルゲインは見込めません。

しかも大抵、狭小1ルームです・・

 

土地値が1000万円をすると、耐用年数切れの「建物部分」が2000万円で売られていることになります。

価格高騰期であれば「その時の相場通りの価格」かもしれませんが、積算価格は1000万円です。(甘めに建物の再調達価格5万円と見積りし、延床面積が200平米あるとしても、1000万円+1000万円=2000万円 が適正価格かと。)

2019年途中より、「適正価格のアパート」が増えてきた印象です。

積算ベースで適正価格の物件があたり前のように出てくる市況の中で、「割安な」物件を是非、購入したいですね!

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