都内23区で、新築アパート・利回り8％・駅徒歩9分の物件案内がメールで来ました。
低利で融資が引ければ当面は安泰かと思い、一瞬欲しくなりました(笑)
実際良い物件かと思いますが、今後の不動産賃貸経営を進めていく上で、改めて中長期的にどのような属性の人口が今後増加するのかを考えてみました。
①今後、人口が増加する属性
高齢者・外国人・母子家庭・非正規労働者・生活保護者・ペットを飼いたい人
②今後、人口が減少する属性
若者（学生・新社会人）
①の属性は一般的には「少しでも安い家賃の家に住みたい！」というニーズが高く且つファミリーも多いです。
②の属性はもちろん家賃が安いに越したことはないですが、基本的には単身者であり、親の仕送りや勤務先からの家賃補助もあるケースも多く、「新築～ややボロイ1R・1K」に住むケースも多いと思います。（まぁまぁな家賃帯でしょうか）
新築アパートはどんどん建てられますが、ボロ戸建て・アパートは以前から存在するため供給量は増えません。
ボロ戸建ては空き家再生の気運が高まり、賃貸マーケットに徐々に供給されてますが、爆発的には増えることはまずありません。
また、築浅アパートが「ボロアパート」へ進化（？）するにも10年スパンで時間がかかります。
①の属性の方が引っ越しする動機（転勤や家族形態の変化）が少ないことから入居期間も圧倒的に長く、ファミリーも多いです。
そう考えると、賃貸経営上有利なのは、①の属性向けに、ボロ戸建て・ボロアパートを提供することであり、供給過剰な新築アパートを購入・運営することでは無いと思います。
もちろん新築アパートは、修繕費が掛からない、滞納リスクが低いといったメリットもありますが決して利回りは高くありませんので、やはり私は築古路線で今後も規模拡大を目指したいと思います。
*台風15号の被害が大きかった千葉県に築古戸建てを3戸持っておりますが、一部に被害が出ております。またの機会に記事にしたいと思います。
