2017年を頂点に、都心の真ん中以外は徐々に1棟ものの価格が下がってきております。
スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件、レオパレス（違法建築）やTATERU（上場企業によるエビデンス偽造）などが新聞沙汰となり、金融機関が融資を締め始めたためです。
融資が引き締まったり金利が上がれば、当然、物件価格は下がります。
さらに静岡銀行もサラリーマン向けのアパートローンはストップしたようですので、これで耐用年数越えの築古物件へ、まともに融資してくれるのは三井住友トラストローン＆ファイナンスと、日本政策金融公庫、セゾンファンデックス、エリアによってはオリックス のみと言っても過言ではありません。
ただし公庫は原則10年までですので、よほど高利回りのアパートでないとキャッシュフローが出ません。
一般的に不動産の価格は7～10年周期で上下していると言われておりますが、融資が付く（ついてしまう）区分は未だに価格が上昇しているようです。
新築区分を購入するのは論外ですが、築浅区分（2000年以降のバス・トイレ別の20平米以上）については2015年頃までは購入するのも悪くないと思ってましたが、今は全く思いません！ 高過ぎです。
また実需向けマンションも、土地が値上がりしている（というかホテルと競合して安く買えない）上に、建築費も五輪特需や資材の高騰により高止まりしており、高く売らないとデベロッパーは赤字となってしまいます。
新築の価格が下がらないので中古マンションも「なんとか」高値を維持しているようです。
湾岸エリアはだいぶ値崩れが始まっているようです。金利が上がれば誰も買わなくなり、さらに価格は下落するでしょう。
今後、1棟ものの収益物件価格が、さらに下がる要因は以下の通りと考えております。
①消費税増税
②2022年の生産緑地法問題
③さらなる融資の引き締め（特にスルガ銀行で購入した地方RCと静岡銀行で購入した築古アパートが厳しそう）
④2015～17年頃に購入した大量の個人投資家の長期譲渡扱い（5年超）となる投げ売り
⑤同じく建物部分の消費税還付を受けた法人の免税事業者へ変更後の投げ売り
⑥学生向け新築アパートの学生卒業（退去）に伴う、2巡目入居時の家賃の下落振りに驚愕した個人投資家の投げ売り
⑦ネガティブニュースが多い中、アパート経営の経験がないままアパートを相続した人の「即売り」（相続自体が今後増加。ただし不動産を活用した相続税対策は一巡した？）
⑧不況・株安・円高といったマクロ要因に伴う、支払い滞納→任意売却・競売物件の増加
⑨若年人口数（賃貸物件の借り手）の低下
⑩不動産業者の資金繰りに伴う自社物件の投げ売り
⑪通帳偽造や他法人スキームが銀行にバレて一括返済（物件売却）をさせられる。
＊個人的な希望的観測も含みます。
こりゃ、アパマンは当面買わない方が良いですね・・・
とは短絡的に考えは考えず、
①それでも割安な1棟ものを探して購入するか？
②市況に左右されにくい戸建てに絞って購入し続けるか？
③不動産投資から撤退するか？
日々、考えております。
⇒次回は、不動産投資を続ける前提で、上記①～⑩とは逆に、プラス要因について見解を述べたいと思います。
