土地値を取るか利回りを取るか   ~その②~

不動産

昨日の記事の続きです。

土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレーションをしてみたいと思います。

 

①物件購入価格100万円(築45年の旧耐震・土地値100万円のかなりの田舎) リフォーム費用50万円 家賃4万円 →利回り32%
②物件購入価格400万円(築35年の新耐震・土地値400万円の首都圏郊外) リフォーム費用100万円 家賃6万円→利回り14.4%

 

木造戸建ての法定耐用年数は22年ですが、建物の造り・メンテナンス状態などによって50年~100年以上は持つと思いますが

①の旧耐震物件→築55年時に朽ち果て取り壊し 

②の新耐震物件→築60年時に朽ち果て取り壊し 

という前提で行ってみます。(新耐震の方が5年ほど長持ちすると仮定します。)

 

①残稼働年数10年  (年間家賃48万円×10年=480万円)—(期間中の入居者の入れ替わりは1回のみとして現状回復費用(30万円)と修繕費用(60万円))±(土地値100万円—建物解体費用100万円=ゼロ円)=10年間のトータル収益390万円(1年あたり収益39万円)

②残稼働年数25年  (年間家賃72万円×25年=1800万円)—(期間中の入居者の入れ替わりは3回として現状回復費用(30万円×3回=90万円)と修繕費用(①の2.5倍の150万円))+(土地値400万円—解体費用100万円=300万円)=25年間のトータル収益1860万円(1年あたり収益74.4万円)

 

投資金額に対する資金効率では①の方がまだ高いですが、10年後もしくは25年後の土地の流動性も考慮すると、②の投資の方が固いと思います。

 

さらに上記以外の突発的な修繕などが発生した際は①の方が経費率が高くなってしまうことに加えて、②の方が一定の土地値(担保価値)があることから、アパートなどを購入する際の共同担保となる上に、資産超過となりバランスシートも良く見えるので融資に有利となります^^

 

【私なりの結論】

・6年程度で売却するのなら、①を購入

・長期保有(最後は土地で売却)するのなら、②を購入

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