物件を買うべきではない「売主」、買ってよい「売主」とは？

投資物件を購入する際には、一般的には不動産仲介業者を通じて、「売主」から不動産を購入します。

さて、売主や不動産仲介業者にはどのようなタイプ・ケースがあるのでしょうか？

＜売主＞　　　

①今、物件に住んでいる人（売れたら引っ越す）　＊ほぼ戸建てのみ

②住んでいた人が亡くなり、相続人が売り出し　　＊ほぼ戸建てのみ

③物件の所有者が亡くなり、相続人が売り出し　　＊ほぼアパート

④物件の所有者が、賃貸人付き物件として売り出し　*アパート　or　戸建

⑤その他（不動産業者が売主、競売物件、任意売却物件　など）

＊「所有者」は物件に住んでいない持ち主とします。

＜不動産業者＞

A.大手不動産仲介業者

B.地場の小規模不動産業者

C.投資物件専門業者（三為 or 一般的な仲介)

「売主　⇒　不動産業者」の組み合わせとして多いのは以下のケースです。

①　⇒　A・B

②　⇒　A・B

③　⇒　A・B・（C)

④　⇒　C

物件を安く買えるパターンとしては、市況によるものや、値付け間違い、大幅指値成功以外では、以下のパターンがあると思います。

・売主が売却価格に執着心が無い・薄い（残債がない、物件に愛着が無い　など）

・売主が物件価格の相場に明るくない（詳しくない）

・事情があって、かなり売り急いでいる

返済に行き詰った、いわゆる「投資家」（④の人）も、売り急いでいるケースも一部ありますが、一般的には売却価格には敏感で、相場も熟知しているはずです。

よって、④が相場より明らかに割安な価格で物件を手放すことは稀です。

Cの業者へ売却を依頼し、利回りをギリギリ10％程度になるように設定して、まずは「売れたらラッキー価格」で売却を開始します。

また広告費を弾んだりフリーレントを付けて高い家賃で入居者を入れたりして、なんとか満室にして、少しでも高く売れるような工夫もします。

①の方は、愛着を持って長年住み続けた自宅なので、出来れば高値で売れることを願っているはずで、さらに物件の相場についても多少は勉強している可能性も高いです。

それでは②③の方はどうでしょうか？

・物件に対する愛着がない可能性が高い

・物件の相場価格に詳しくない可能性が高い

・相続税を支払いするために売り急いでいる可能性が高い

ということは、、、、　「相場より割安で買える可能性が極めて高い」ですね！

そういう売主の物件売却を手掛ける不動産業者は、投資物件専門業者ではなくで、A・Bです。

投資物件専門業者は、売主が割安な価格で売却してくれるようなら、自社で買取り、利益を乗せて投資家へ再販します。

まとめると、②③の売主が売却を依頼するA・Bの不動産業者と仲良くなって情報をもらうか、A・Bの不動産業者のネットの物件情報をマメにチェックするのが、良いと考えます。

これからは、高齢者が保有している不動産が、相続や施設に入るなどの理由で、大量にマーケットに流入してくるはずです。

物件を割安に購入するためには、こういった図式を理解しておくことが必要ですね^^