2025年の年初時点で所有戸建ては18戸、年末時点で24戸となりました。
どの物件も共通して、固定資産税・火災保険料、一部の物件は管理費も掛かりますので、それら以外の経費(主に修繕費）を記載しております。
また物件購入時の諸費用やリフォーム費用も記載しておりません。
①鎌ヶ谷市戸建て（1号）：2021年以降、掛かった経費は全く無く、2025年に売却しました。
②横浜市金沢区戸建て：2024年10月に現在の入居者が決まり、入居後一度も連絡がなく掛かった経費はありませんでした。
③千葉市緑区戸建て（1号）：2024年に修理した井戸ポンプがいよいよ寿命を迎え全交換して、41万円掛かりました・・・
そして2025年末に売却しました。
④川口市戸建て：2023年・2024年に続き、今年も掛かった経費はありませんでした。
⑤千葉市緑区戸建て（2号）：2024年より新しい入居者が決まりましたが、掛かった経費はありませんでした。
⑥鎌ヶ谷市戸建て（2号）：掛かった経費はありませんでした。
⑦印旛郡酒々井町戸建て：台所とトイレで大掛かりな水漏れが発生して床がびしょびしょになってしまいましたが、火災保険が適用されたので私の持ち出しはゼロで済みました。
⑧鴻巣市戸建て：何も発生しませんでしたが、12月に退去となってしまいました。室内はそこそこ傷んでおり、敷金で賄えない部分は入居者へ請求しますが、床のきしみが酷くなっていたので年明けに修繕予定です。
⑨八街市戸建て（2号）：1月に退去となりました。リースバック物件だったので原状回復費用は入居者へは請求出来ず46万円掛かりました・・・ それに加えて新たな入居者の入居後、小さな水漏れや浄化槽ブロア交換が発生、空室期間の電気・水道代も含めて、さらに12万円ほど掛かりました。
⑩横須賀市戸建て（1号）：2024年に続き、今年も何も発生しませんでした。
⑪松戸市戸建て：2024年は諸々で51万円掛かりましたが、今年は水道管の一部交換とアリの侵入口のブロックで12万円ほど掛かりました。
⑫取手市戸建て（1号）：大雨の後、「玄関から雨漏りがする」と入居者より連絡があり、雨漏り部分のコーキングを施し5万円掛かりました。
⑬さいたま市南区戸建て：リースバック物件で、修繕は入居者（元の所有者）負担としておりますので、掛かった費用はありませんでした。
⑭取手市戸建て（2号）：テレビアンテナが壊れたのかテレビが映らなくなってしまったと入居者から連絡があり、入居者自身で電気工事業者への手配を依頼したところ、ネット集客している「いわゆる高い業者」を呼んでしまい、15万円払わされてしまいました・・・
⑮横須賀市戸建て（2号）：トイレの水の流れが悪いと入居者より連絡があり指定水道業者を呼んで調査したもらったところ、配管が詰まっており、枡の交換と合わせて24万円掛かってしまいました・・・
⑯横須賀市戸建て（3号）：入居者より給湯器から水が漏れており室内の給湯が止まったと連絡があり、入居者の知り合いの地元の水道業者に修繕してもらい17万円掛かりました。
⑰秦野市戸建て：2024年12月に入居が決まり、「エアコンを付けて良いですか？」と連絡が一度あっただけで掛かった費用はありませんでした。
⑱横須賀市戸建て（4号）：2025年1月に入居が決まり、ささいなことで一度連絡がありましたが、掛かった費用はありませんでした。
⑲取手市戸建て（3号）：2024年末に購入、4月に入居が決まった戸建てです。入居直後に敷地内の樹木の伐採と台所の水栓交換の依頼があり7万円掛かりました。
⑳市川市戸建て：2025年に購入したオーナーチェンジ物件です。隣家の浄化槽を借りて使用しているため、その費用を1万円払いました。
㉑横浜市南区戸建て：2025年に購入した物件で、洗面台から水漏れが発生していると入居者より連絡があり、給水管をやり替えたことから12万円掛かりました。
㉒横須賀市戸建て（5号）：2025年にオーナーチェンジで購入した戸建て（テラスハウス）です。購入後に掛かった費用はありませんでした。
㉓横浜市戸塚区戸建て：2025年に購入したリースバック戸建てですが、修繕費用は入居者負担につき掛かった経費はありませんでした。
㉔横須賀市戸建て（6号）：2025年に購入したオーナーチェンジ戸建てです。購入後に掛かった費用はありませんでした。
㉕横須賀市戸建て（7号）：2025年に購入した戸建てですが、決済直後につき現在リフォーム中です。
㉖横須賀市戸建て（8号）：2025年末に契約締結、決済は年明けになってしまいました。
既に売却済み分も含めて合計24戸分の固定資産税・火災保険（年割り）・管理費合計が約220万円
入居後に発生した修繕の合計が約175万円
客付け費用（AD）合計が約24万円
支払い利息（利払い）は約92万円
満室想定家賃は約1650万円（保有物件の保有期間のみカウント・購入後～募集開始までの期間は除外）
→経費率は31.0％（220万円＋175万円＋24万円+92万円）÷1,650万円
＊昨年の30.6％とほぼ同じです。
現在の保有物件の物件購入費+リフォーム費用を年間家賃で割り戻した表面利回り平均は17.3％程度でしたので、
経費率の31.0％を掛けると、税引き前の実質利回りは約11.9％程度となります。 ＊17.3％×（1ー31.0％）
ザックりですが、1戸当たりの投資額を500万円・24戸で保有で12,000万円、実質利回り11.9％だと年間1428万円稼いたことになります。（税引き前・会計上の数字とは異なります）
修繕依頼は入居直後に発生するケースが多いので、期中に物件をたくさん購入すると経費率は上昇し、新規物件の購入を控えれば経費率は下がります。
また物件の売却益が出れば、収益額は別途加算されます。
戸建て投資は投資額は小さいですが、経費率は低くはないですが、表面利回りが高いため「収益性」は高く、相場より安く購入することが出来れば、投資家や実需層へ購入価格よりも高く売却出来ます。
家賃収入を得ながら地道に元本を減らし、時々売却して含み益を実現し、それを再投資し続ければ、フツーのサラリーマン年収以上の純資産を毎年積み上げることは可能だと、改めて実感しました。
