前回の記事で、太陽光の年間の資産価値の目減り額・率について算出しましたが、今回は築古戸建ての資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。
＜前提＞
・購入価格 500万円 ＊土地400万円 建物100万円 築35年の新耐震
・土地は減価しない。（エリアによって路線価の増減がありますが、横ばいとします）
・建物（新耐震）は、築60年まで使用可
・表面利回り15％（各種経費や空室損も差し引き、実質利回りは10％）
・公庫で2.0％ 10年 500万円の融資
太陽光と大きく違うのは、土地の比率が圧倒的に大きいことが挙げられます。
20％しか占めない建物部分（100万円）が築60年に至るまで25年掛けてゼロ円となるということは、1年あたりの資産目減り額はわずか4万円（0.8％）です。
元金均等10年で返済した場合、元本は年間50万円づつ減少（＝含み益が年間50万円づつ増加）しますが、逆に年間のキャッシュフローは返済比率が高いことからマイナス5万円程度となります。
すると年間での実質的な資産増加額は以下の通りとなります。
50万円 — 4万円 — 5万円 ＝ 41万円
最初の10年はローンの返済があるため上記の計算式となりますが、11～25年目はローンの返済がないことからキャッシュフローは年間50万円（500万円の実質利回り10％）発生し、物件の資産価値は年間4万円づつ減少しても、ほぼ影響ありません。
また、築60年時点（25年後）で建物を解体費用100万円にて取り壊し、土地として売却すると仮定すると、
土地売却価格400万円—建物解体費用100万円 ＝ 300万円 が手残りとなります。
＊各種、税金は一切考慮しておりません。
土地値割合が高い戸建て（不動産）は、この前提であれば、それなりの利回りで20年以上運用した後でも、買値の60％程度で売却出来る可能性が高いため、太陽光とは違った魅力がありますね。