馴染みの不動産業者さんの営業マンから「今なら大幅に指値行けますよ！」という戸建ての案内を頂き、現地へ行ってきました。
価格 620万円
横須賀市内のバス便（衣笠～汐入の間のどこか）
土地 130平米
建物 85平米の5DK
築50年超え
マイルドな坂道の上（自転車やバイクの進入可。徒歩30秒に月極駐車場あり）
位置指定道路へ2メートル接道
3メートル程度の擁壁の上
空き家期間は1年以上
上下水道・プロパンガス
セルフ内見となり、現地のキーボックスを空けて室内に入ります。
・玄関からリビングまでの廊下は割とキレイで床のたわみも無し
・1階のリビングは狭いですが床はそのままで行けるレベル。ただし若干の傾きありw
・1階奥の洋間も、まぁ許容範囲
・キッチンはかなりボロく交換が望ましく、床も凸凹になっていて張替えがマスト
・浴室も壁全体がかなり汚く、浴槽も色が剥げていて交換か塗装はマスト
・洗面台は使い物にならず交換がマスト、ただしトイレ（便器）はそのまま行けそう
続いて2階です。
・洋間・和室・和室の3Kがつながっているという最悪の間取りで、一番奥の洋間に行くには2つの和室の通過しなければたどり着けませんw
・和室の畳はかなりボロく、表替えもしくはフローリングにしてしまう方が良さそうです
・ベランダは広くて日当たりが良いので、この点はプラスです
外観ですが、外壁はチョーキングが酷く、一か所大きなクラックがありコーキングがマストです。
屋根は瓦ですので、とりあえずそのままで行けます。
この物件は、最寄り駅から徒歩20分以上、バス利用時もバス停からも10分くらい歩く必要はあり、立地は微妙です。
ただしさすが神奈川県、この立地でも前面道路の路線価は7万円を超えております。
また徒歩10分以内に、小中学校と食品スーパーがあるので、それなりに賃貸需要はありそうです。
築年数が50年を超えているので、リフォーム後で利回り20％超えを目指したいところですが、きちんと修繕をしたら200万円コースです。
仲介からは大幅な指値がイケると聞いているので、非常識な大幅指値で買付を入れることにしました。
→続く！
