またまた気になる物件を見つけて、内見に行ってきました。
価格 約500万円
横浜市南区 京急線の駅からギリ徒歩圏 ＊バス停が徒歩2分で便は充実
築40年弱（新耐震）
土地 80平米 建物70平米
路線価（近隣） 130,000円
想定賃料 75,000円
坂の上なので、駐車スペースは無しw
一応、再建築可（2項道路）
現地で仲介さんと合流しました。
幹線道路から、階段を数十段上がって現地に到着です。
階段の途中に、有名なアパートメーカーのアパートが建っております。
かなり奥まった私道のどん詰まりにその戸建てはありました。
クルマは当然、バイクや自転車の進入も出来ませんw
2項道路に接道しており、共有持ち分の私道を近隣宅の承諾のもとセットバックすれば、一応再建築可ではありますが、階段の途中から複数名の所有者がいる私道となっており、高台の上ということもあり重機は入らず「実質的に再建築不可」な物件です。
高台にあるので見晴らしは良いですが、隣地と2メートルほどの段差があるのも気になります。
外壁の見た目はそこそこですがチョーキングが酷いです。
続いて室内です。
築相応の古さはありますが、キッチンと和室をつなげてLDKにしたり、2階の和室も洋間に変えたりなど売主は相応に手を掛けていたようです。
キッチンは古いですがリメイクシートを貼れば交換しないでも行けそうです。
洗面台は交換がマストですが、浴室やトイレはなんとかこのままで行けそうです。
クロスやふすまの張替えはそれなりの費用は掛かりそうですが、70平米程度の小さめな戸建てですので、問題ありません。
2階の一部屋の天井に雨染みにも見えるシミが一部あるのが、少し気になる程度です。
傾きもほぼ感じられず、窓やドアの建付けも問題ないので、少し手抜きをすればリフォームは100万円以内で収まりそうです。
スーパーも徒歩5分程度、小中学校や幼稚園・保育園も1キロ内にあり、生活に困ることは無いエリアですので、客付けは何とかなりそうです。
とはいえ実質的には土地の価値はほぼゼロで、出口もほぼ投資家になりそうです。
横浜市内とはいえ、リフォーム後の利回りは15％は欲しいところです。
この物件は、まだアットホームや楽待には掲載されておらず、その仲介会社のホームページにしか表には出ておらず、現時点ではライバルは少なそうなので、マイルドな指値を入れてみることにしました。
→ 続く！
