投資仲間から物件を紹介され、埼玉県三郷市へ戸建てを見に行ってきました。
価格 約350万円
三郷市内 つくばエクスプレス駅からギリ徒歩圏 ＊バス便は充実
土地 60平米 建物 75平米
昭和末期築
上水道・浄化槽
路線価 無し（近隣は7万円前後）
市街化調整区域w
想定家賃 7.5万円
再建築不可
未公開物件につきマイソクはまだ無く、キーボックスはまだ設置されておりません。
スピード勝負の物件のため、室内は写真のみで判断となります。
現地は鉄道駅が近くに無いにもかかわらず住宅が密集しており、商業施設や小中学校も徒歩圏にあることから、それなりに賃貸需要はありそうです。
建物の外観は、チョーキングはあるものの外壁を高圧洗浄すれば、そこそこの見栄えとなりそうです。
室内の状況は分かりませんが、敷地内に段差や擁壁はないことから傾きは無さそうです。
ただし水回りや浄化槽は、何かしら不具合があっても不思議ではなく、修繕費用は100万円～MAX150万円といった感じです。
そしてこの物件の最大の難点は、袋地にあることです。
接道が2メートル未満といった再建築不可物件は過去に何件か購入しておりますが、
完全な袋地となっている土地は購入したことがありません・・・
他人の土地を通行しないと自分の敷地にたどり着けない場合は民法上、囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）があることから、隣地に「通行するな！」と言われることはありませんが、相応の通行料を求められる可能性はあります。
本物件の所有者と隣地は、過去に無償通行の覚書を交わしていたようですが、所有者が代わった場合は無効とする取り決めがされており、私がこの物件を購入した場合はゼロから隣地の方と協議する必要があります。
仮に法外な通行料を請求された場合、実質利回りは大きく低下します。
しかも隣地の持ち主は割と最近に代わっており、どのような方か全く情報がありません。
過去に遭遇したことがないケースであり、大半の投資家はこの時点で購入を断念すると思いますが、不動産投資家としての経験値を上げるには面白い物件です。
しかも初の市街化調整区域の物件です。
かなり考えた末、指値付きで買付を入れてみることにしました。
→ 続く！
