私が不動産投資を開始した2017年は、融資が緩かった分、物件価格は既に高かったですが、初心者が最初から法人を設立してフルローンでアパートを購入するのが割と一般的でした。
「手を出したら火傷する！」と直感的に感じて、地味に戸建て投資を開始しましたが、ここまで価格が上がるとは想定外で、買っておくのが正解だったかもしれません。。。
一気に規模拡大するのをグッとこらえて、あえて法人化もせずコツコツと戸建てを買い進めてきましたが、
・収益物件全般の価格が高騰しており
・部材全般の価格も高騰し建築費用やリフォーム費用も上昇し
・フツーのサラリーマン投資家であれば2,3割の頭金を投入することが求められる融資環境下で
・いよいよ本格的な利上げが始まりそうでもあり、
今迄通り、あまり規模拡大には拘らずに、堅実路線で行こうと決意しました。
私が金融機関の融資担当者であれば、大きく精算割れしている物件を多数保有している相応の規模の資産管理法人よりも、規模はさほど大きくなくても大家経験年数が数年以上ある純資産（物件の含み益＋現預金）が潤沢な個人事業主へ融資したいと考えると思います。
法人化については過去に何度も検討しましたが、メリット以上にデメリットが大きいという結論に至り、一気に規模拡大すべき局面が訪れるまで当面は見合わせるつもりです。
不動産を含む投資商品は「安い時に買って高い時に売る」「将来的に高く売れる（売れそうな）商品を買う」「高い利回りのものを買う」ことが重要だと思いますが、今の市場において上記に当てはまる物件は極めて少なく、あったとしても一般の投資家がGET出来る可能性は極めて低いと思います。（メガ大家さんでも最近はあまり良い物件は買えていないようですし・・・）
以上を踏まえて、「個人事業主の前提で」「価格暴落リスクが低い戸建て中心で」「税制面も含めてトータルでおトクな」投資手法は以下の通りと、私なりに結論付けました。
★築古戸建てを購入してそれなりのリフォームを実施することにより「建物部分」と「リフォーム費用」を4年で減価償却
1年目：家賃収入≒減価償却費＋管理費＋火災保険料＋固定資産税∔金利（＋入退去費用や修繕費用） ＊収支トントンか赤字
2年目：家賃収入≒減価償却費＋管理費＋火災保険料＋固定資産税∔金利（＋入退去費用や修繕費用） ＊収支トントンか赤字
3年目：家賃収入≒減価償却費＋管理費＋火災保険料＋固定資産税＋金利（＋入退去費用や修繕費用） ＊収支トントンか赤字
4年目：家賃収入≒減価償却費＋管理費＋火災保険料＋固定資産税＋金利（＋入退去費用や修繕費用） ＊収支トントンか赤字
5年目：家賃収入＞管理費＋火災保険料＋固定資産税＋金利 ＊減価償却が切れて課税所得が上昇 ＊収支黒字
6年目：入居中ならオーナーチェンジで売却、空室なら外壁塗装を行いその分高く実需or投資家へ売却（短期譲渡で20％）
青色申告控除（65万円）も使えれば、4年目までは不動産所得は確実に赤字体質となり、本業の所得税が還付される上に翌年の住民税が安くなります。（私の場合は、太陽光の事業所得の黒字と相殺されます）
このやり方をひたすら繰り返して、物件の入替えを行うことにより規模の拡大（＝税負担）を抑えることにより、
・法人を設立する必要がなくなる（無駄な経費が掛からない上に、稼いだキャッシュは個人としても自由に使える）
・物件売却時の譲渡税（20％）が、法人の実効税率（30％程度）より安く済む
・目先の節税につながりキャッシュを残すことが出来る
・市況が悪化しても、あまり痛手を負わない
といったメリットが享受出来ます。
デメリットとしては、
・短期での転売がしづらい（短期譲渡40％）
・確定申告書の赤字を理由に融資が受けにくくなる。
・強烈なインフレ時において、あまりメリットを享受出来ない
・月間キャッシュフロー〇百万円！といったキラキラ大家にはなれない（笑）
ということが挙げられます。
私の戸建ては2023年から、順次長期譲渡扱いとなっていきますので、市況や手元キャッシュの状況によっては、売却も積極的に行っていく予定です。
その方が常に手元に資金を確保出来て、良い物件が出た時に動きやすいです。（今はカネが無くて完全に静観中です・・・）
周囲には私よりも規模の大きい大家さんはたくさんいますが、他人と競ったり比較することはせず、自分のやり方・自分の判断のもと、投資活動を続けて行こうと思います。
